Sprawy frankowe 13/02/2025

Usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w kontekście nieważności umowy kredytu

Bartłomiej Rosiak

Wstęp

W niniejszym artykule postaramy się wyjaśnić instytucję, która zawarta jest w art. 10 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku (dalej: u.k.w.h.). Ustawodawca zawarł w tym przepisie możliwość dochodzenia ochrony procesowej dla osoby, której interesy mogą być naruszone w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Z taką niezgodnością mamy bardzo często do czynienia w przypadku kredytobiorców „frankowych”, którzy decydują się na drogę sądową, celem unieważnienia swoich umów z bankami.

Kiedy dochodzi do niezgodności stanu prawnego?

Jak właściwie wygląda taka procedura i co podlegać będzie podważeniu? Należy na początku wskazać, że kredytobiorcy mogą żądać ustalenia takiej niezgodności w drodze procesu sądowego, a następnie jej usunięcia w drodze postępowania wieczystoksięgowego. Na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. ochrona przysługuje osobie, której prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. To właśnie ten ostatni przypadek stanowić będzie podstawę dla ochrony prawnej kredytobiorców.

Hipoteka ustanowiona na nieważnej umowie kredytu

Dział IV w księgach wieczystych zawiera zabezpieczenia hipoteczne ustanowione na danej nieruchomości. W tym właśnie miejscu należy szukać zabezpieczenia hipotecznego ustanowionego na rzecz banku z tytułu umowy kredytu. Najczęstszym wnioskiem w przypadku podważania umów denominowanych i indeksowanych do CHF jest żądanie ich nieważności, w połączeniu z zapłatą wpłaconych dotychczas kwot.

Należy zatem stwierdzić, że jeśli sąd uznaje nieważność danej umowy kredytowej, to tym samym odpada podstawa do ustanowienia na bazie tej umowy hipoteki. Konieczne będzie w takim wypadku nakazanie wykreślenia hipoteki obciążającej z tego tytułu nieruchomość kredytobiorcy.

Podstawa prawna wykreślenia hipoteki

O możliwości dokonania takiego wykreślenia mówi wprost art. 31 ust. 2 u.k.w.h., w którym Ustawodawca wskazał, że wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

W takich warunkach zachodzi konieczność dochodzenia, w trybie procesowym – dla późniejszego udokumentowania wniosku o wpis – roszczenia o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Roszczenie to przysługuje bowiem osobie, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia – zgodnie z przywoływanym na początku art. 10 ust. 1 u.k.w.h.

Wyrok stwierdzający nieważność umowy kredytu stanowić będzie podstawę korygującego wpisu w księdze wieczystej dokonywanego w toku postępowania wieczystoksięgowego. Efektem tego będzie usunięcie niezgodności, które następuje w wyniku dwuetapowego postępowania sądowego – najpierw procesowe postępowanie przed właściwym sądem rozpoznającym roszczenie o usunięcie niezgodności, a później postępowanie nieprocesowe przed sądem prowadzącym księgi wieczyste rozpoznającym wniosek o wpis. Usunięcie niezgodności następuje z momentem dokonania skorygowanego wpisu w księdze wieczystej.

Koszty sądowe

Roszczenie o usunięcie niezgodności wiąże się z opłatą, która zgodnie z art. 13c pkt. 1) Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, przy wartości przedmiotu wynoszącej ponad 40 000 złotych, wynosi 2 000 zł. Jest to kwota, której przeznaczenie na ten cel warto rozważyć.

Pozostawienie bowiem wpisu hipoteki na nieruchomości, pomimo jednoczesnego stwierdzenia, że umowa kredytu, którą ta hipoteka miała zabezpieczać, jest nieważna, stanowiłoby utrudnienie dla kredytobiorców. Brak wykreślenia hipoteki przede wszystkim ogranicza możliwość rozporządzenia nieruchomością przez jej właścicieli z uwagi na to, że potencjalni nabywcy mogą nie chcieć kupować nieruchomości obciążonej hipoteką.

Alternatywne sposoby wykreślenia hipoteki

Należy mieć również na uwadze, że omawiana procedura jest szybszym sposobem na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, aniżeli oczekiwanie na wydanie przez bank, po wyroku prawomocnym, oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki (tzw. listu mazalnego). Oczekiwanie na wydanie przez bank takiego oświadczenia nierzadko przeciąga się w czasie i może powodować frustrację kredytobiorcy, którego sprawa zakończyła się sukcesem.