Pozew frankowy a sprzedaż mieszkania

Wstęp

Wielu kredytobiorców posiadających kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich zastanawia się, czy złożenie pozwu w sprawie frankowej może mieć wpływ na przyszłą sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką z tytułu tegoż zobowiązania kredytowego. Innymi słowy, czy gdy pojawia się potrzeba zbycia nieruchomości obciążonej kredytem walutowym, nadal można skierować sprawę przeciwko bankowi do sądu? A jeśli tak, to jakie kroki należy podjąć, by zminimalizować ryzyko przegrania sprawy i zwiększyć swoje szanse na pozytywny wynik postępowania sądowego? Wbrew pozorom, sprzedaż lokalu czy domu w trakcie planowania sporu z bankiem wcale nie musi zamykać drogi sądowej. Kluczowa jest natomiast znajomość procedur oraz prawidłowe zabezpieczenie swoich interesów jeszcze przed złożeniem pozwu lub w jego trakcie.

W niniejszym artykule omówimy szczegółowo, jak wygląda relacja między takimi zagadnieniami jak „pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania”. Wyjaśnimy także, dlaczego istotne jest odpowiednie zaplanowanie momentu dokonania spłaty kredytu oraz jak zadbać o formalności niezbędne do dochodzenia roszczeń przeciwko bankowi, nawet po sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem walutowym – co trzeba wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania czy domu z hipoteką w CHF jest możliwa. Właściciel nadal bowiem dysponuje prawem do rozporządzania swoim majątkiem, nawet jeśli stanowi on przedmiot zabezpieczenia kredytowego. Główną kwestią pozostaje jednak sposób rozliczenia zadłużenia w banku.

1. Uzyskanie promesy i zaświadczenia z banku
   Aby nowy nabywca uzyskał wolną od obciążeń hipotekę, sprzedający powinien najpierw wystąpić do banku z wnioskiem o wydanie promesy, czyli dokumentu gwarantującego wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. Zwykle wymaga to również uzyskania zaświadczenia o wysokości salda pozostałego do spłaty oraz informacji o ewentualnych kosztach przedterminowej spłaty.
2. Rozliczenie transakcji
   Klasycznie podczas zbycia mieszkania obciążonego kredytem frankowym kupujący dokonuje dwóch płatności – jednej na konto banku (kwota odpowiadająca zadłużeniu), a drugiej na konto zbywcy (kwota stanowiąca nadwyżkę ponad zadłużenie). W efekcie  dochodzi do spłaty kredytu, a hipoteka zostaje wykreślona.
3. Przeniesienie hipoteki
   Alternatywą bywa przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość o podobnej wartości. Jeśli kredytobiorca posiada drugie lokum, to wówczas może wnioskować do banku o zmianę przedmiotu zabezpieczenia. Dzięki temu możliwe jest sprzedanie dotychczas obciążonego mieszkania bez wcześniejszego spłacania kredytu.

Wszystkie powyższe warianty pokazują, że pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania w praktyce nie wykluczają się wzajemnie. Kluczowe jest jednak, by do całego procesu podejść umiejętnie i mieć świadomość konsekwencji każdej decyzji.

Pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania przed złożeniem pozwu

Kredytobiorcy, którzy planują najpierw sprzedać nieruchomość, a dopiero później złożyć pozew o stwierdzenie nieważności umowy kredytu czy o zwrot nadpłaconych rat, często zastanawiają się, czy taka kolejność działań nie odbierze im szans na wygraną w sądzie. Odpowiedź brzmi: nie.

1. Sprzedaż i wcześniejsza spłata kredytu
   Jeżeli kredyt zostanie spłacony w całości przed złożeniem pozwu, nie będzie możliwe domaganie się ustalenia nieistnienia stosunku prawnego, ponieważ wszystkie raty zostały już spłacone. Niemniej jednak można dochodzić w sądzie zwrotu nadpłaconych kwot, wskazując na nieważność umowy kredytu jako podstawę roszczenia.
2. Zastrzeżenie zwrotu
   Rekomendujemy, by przed całkowitą spłatą zadłużenia wystąpić z oświadczeniem o zastrzeżeniu zwrotu. Dzięki temu bank będzie miał ograniczone pole do podnoszenia argumentu, że kredytobiorca świadomie spełnił nienależne świadczenie i nie ma teraz prawa dochodzić jego zwrotu.
3. Brak obciążenia hipoteką
   Ogromnym atutem takiego rozwiązania jest czysty stan prawny sprzedawanej nieruchomości. Kupujący nie musi obawiać się hipoteki, a to zwiększa atrakcyjność oferty na rynku nieruchomości.

Z perspektywy sądowej pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania ułożone w opisanej kolejności (tj. najpierw spłata, potem proces) ograniczają stres i formalności w trakcie sporu.

Pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania w trakcie trwania procesu

Nie zawsze jednak udaje się lub opłaca uregulować wszystko przed wytoczeniem powództwa. Często potrzeba zbycia nieruchomości pojawia się w trakcie trwania sprawy, np. w wyniku nagłej zmiany sytuacji życiowej. Co wtedy?

1. Obowiązkowa korekta powództwa
   Jeżeli dojdzie do wcześniejszej spłaty kredytu już po zainicjowaniu sporu, należy zmodyfikować pozew tak, by uwzględniał nowe roszczenie o zapłatę. Z zasady niemożliwe jest wtedy dochodzenie ustalenia nieważności umowy, bo ta – w sensie prawnym – przestała obowiązywać po spłacie.
2. Zastrzeżenie zwrotu również w trakcie procesu
   Tak jak i w przypadku spłaty przed zainicjowaniem sporu, warto poinformować bank, że wpłata na poczet całości kredytu dokonywana jest z zastrzeżeniem zwrotu. Zwiększa to szanse na uniknięcie zarzutu, że kredytobiorca świadomie zrezygnował z ewentualnych roszczeń.

W tym kontekście „pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania” wymagają dodatkowego nakładu pracy w trakcie toczącego się postępowania. Dla wielu osób może to być jednak korzystne, zwłaszcza gdy priorytetem jest szybka sprzedaż lokalu, a kontynuowanie sporu sądowego pozostaje ważne w celu odzyskania pieniędzy od banku.

Najczęściej popełniane błędy przy sprzedaży nieruchomości z kredytem CHF

• Brak zastrzeżenia zwrotu: Dokonanie spłaty kredytu bez formalnego wskazania, że jest ona dokonywana ze zastrzeżeniem zwrotu, może być później wykorzystane przez bank jako argument przeciwko kredytobiorcy.
• Niewłaściwe przygotowanie pozwu: Jeśli kredytobiorca nie skoryguje pozwu po dokonaniu spłaty, sąd może uznać żądanie ustalenia nieważności za bezprzedmiotowe i oddalić je w całości.
• Zbyt pochopne przeniesienie hipoteki: Chociaż przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość pozwala sprzedać lokal bez wcześniejszej spłaty, to jednak obciąża inną nieruchomość. W przypadku braku systematycznej spłaty powstałego kredytu bank będzie mógł dochodzić należności właśnie z tego nowego zabezpieczenia.

Wiele osób zbyt późno dowiaduje się, że „pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania” wcale nie są dla siebie przeszkodą. Zdarza się, że pojawia się przy tym szereg błędów lub zaniechań, które mogą skutkować reperkusjami dla kredytobiorców

Czy pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania mogą prowadzić do przegrania sprawy?

Samo sprzedanie nieruchomości i związana z tym wcześniejsza spłata kredytu frankowego nie przekreślają automatycznie szans na wygraną z bankiem. W zdecydowanej większości przypadków, przy zachowaniu odpowiednich formalności, nie dochodzi do całkowitej przegranej.

1. Szansa na odzyskanie nadpłat
   Nawet po spłacie umowy kredytowej,  nadal można domagać się zwrotu nienależnych świadczeń. Biorąc pod uwagę orzecznictwo w sprawach frankowych, wielu kredytobiorców uzyskuje zasądzenie znacznych kwot od banków.
2. Niższe ryzyko przy dobrym doradztwie
   Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej oceny. Warto skonsultować temat z doświadczonym prawnikiem, który wskaże najlepszy moment do spłaty oraz najwłaściwszy sposób prowadzenia sporu.

Tak więc „pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania” mogą iść w parze i nie powinny mieć wpływu na podstawowe żądanie w sprawie frankowej.

Podsumowanie

Dylemat „pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania” dotyka wielu kredytobiorców, którzy stają w obliczu konieczności zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką z tytułu umowy kredytu we frankach szwajcarskich. Proces frankowy może trwać kilka lat, a sytuacja życiowa kredytobiorcy przez ten czas nieraz diametralnie się zmienia.

1. Sprzedaż mieszkania z kredytem CHF jest możliwa – zarówno przed rozpoczęciem postępowania sądowego, jak i w jego trakcie.
2. Istotnym elementem jest złożenie w banku oświadczenia o zastrzeżeniu zwrotu, jeśli planuje się wcześniejszą spłatę kredytu.
3. W żadnym jednak wypadku „pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania” nie wykluczają się wzajemnie, a dokonanie odpowiednich czynnościinimalizuje ryzyko negatywnych konsekwencji dla kredytobiorcy.

Jeśli rozważasz wytoczenie powództwa i jednocześnie chcesz sprzedać lokal, najlepiej skonsultuj się z doświadczoną kancelarią specjalizującą się w sprawach frankowych. Tylko wtedy możesz mieć pewność, że „pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania” będą przeprowadzone w sposób najbardziej korzystny pod kątem zminimalizowania ryzyka i maksymalizacji potencjalnych korzyści finansowych.

Pamiętaj: wiedza, planowanie i fachowe wsparcie to klucz do sukcesu w sporach z bankami – niezależnie od tego, czy podejmujesz się ich przed, w trakcie, czy po całkowitej spłacie kredytu. „Pozew frankowy, a sprzedaż mieszkania” to połączenie możliwe do zrealizowania, o ile zastosujesz się do odpowiednich formalności i zachowasz wymagane procedury.

Jeżeli masz jakiekolwiek pytania – zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.