Sankcja kredytu darmowego a kredyt hipoteczny

Sankcja kredytu darmowego kojarzona jest głównie z kredytami gotówkowymi i pożyczkami konsumenckimi. Coraz częściej kredytobiorcy pytają jednak, czy podobne rozwiązanie można zastosować także przy kredycie hipotecznym. To zrozumiałe – przy wieloletnim zobowiązaniu nawet niewielkie błędy w umowie mogą mieć duże znaczenie finansowe.

Trzeba jednak uważać na zbyt daleko idące uproszczenia, ponieważ nie każdy kredyt hipoteczny może zostać rozliczony w ramach sankcji kredytu darmowego. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy dana umowa w ogóle podlega przepisom o kredycie konsumenckim.

Sankcja kredytu darmowego kredyt hipoteczny – czy hipoteka może być objęta SKD?

Sankcja kredytu darmowego polega na tym, że konsument zwraca kredytodawcy sam kapitał, bez odsetek, prowizji i innych kosztów kredytu. Nie jest to więc umorzenie kredytu , ale sankcja za naruszenie określonych obowiązków informacyjnych przez bank lub pożyczkodawcę, skutkująca pozbawieniem banku prawa do odsetek i innych kosztów kredytu

Przy kredytach hipotecznych sprawa jest bardziej skomplikowana. Typowy kredyt mieszkaniowy, zabezpieczony hipoteką i przeznaczony na zakup nieruchomości, obecnie jest regulowany odrębnymi przepisami i nie można do niego stosować przepisów ustawy o kredycie konsumenckim w zakresie sankcji kredytu darmowego. Wobec tego sam fakt, że kredytobiorca jest konsumentem, nie wystarcza jeszcze do zastosowania SKD w przypadku kredytu hipotecznego.

Dlatego każdą sprawę trzeba ocenić indywidualnie. Znaczenie mają przede wszystkim: data zawarcia umowy, kwota kredytu, cel finansowania i dokumenty przekazane przez bank lub pożyczkodawcę przed podpisaniem umowy.

Sankcja kredytu darmowego hipoteka– kiedy odpowiedź brzmi „nie”, a kiedy warto sprawdzić umowę?

W wielu przypadkach odpowiedź na pytanie, czy do umów o kredyt hipoteczny można zastosować sankcję kredytu darmowego, będzie negatywna. Dotyczy to przede wszystkim kredytów hipotecznych udzielanych na zakup mieszkania lub domu, które co do zasady nie podlegają przepisom ustawy o kredycie konsumenckim w zakresie sankcji kredytu darmowego, lecz podlegają pod przepisy ustawy o kredycie hipotecznym.

Nie oznacza to jednak, że każdą umowę kredytu hipotecznego należy z góry wykluczyć z analizy. W niektórych przypadkach warto dokładnie zweryfikować jej treść, zwłaszcza gdy została zawarta wiele lat temu. W praktyce decydujące znaczenie ma bowiem nie sama nazwa umowy, lecz jej rzeczywista treść oraz to, czy podlega przepisom ustawy o kredycie konsumenckim.

Kredyt hipoteczny a kredyt konsumencki – dlaczego to rozróżnienie ma kluczowe znaczenie?

To rozróżnienie jest bardzo ważne przy analizie każdej umowy, ponieważ sankcja kredytu darmowego nie ma zastosowania do każdej umowy zawierającej nieprawidłowości. Jest ona szczególnym uprawnieniem konsumenta, które można zastosować tylko w określonych przypadkach.

Kredyt konsumencki to co do zasady kredyt udzielony osobie fizycznej na cel prywatny, w granicach określonych w ustawie o kredycie konsumenckim. Zgodnie z ustawą, umowa powinna jasno wskazywać m.in. całkowitą kwotę kredytu, całkowity koszt kredytu, RRSO, oprocentowanie i zasady spłaty.

Jeżeli bank naruszy te obowiązki, konsument może w określonych sytuacjach powołać się na sankcję kredytu darmowego. Przy kredycie hipotecznym trzeba jednak najpierw sprawdzić, czy dana konkretna umowa mieści się w reżimie ustawy o kredycie konsumenckim.

Starsze umowy hipoteczne i szczególne przypadki – kiedy analiza SKD może mieć sens?

Analiza SKD może mieć sens przede wszystkim przy starszych umowach, zawartych przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym (22 lipca 2017 r.). Dotyczy to zwłaszcza umów zawartych przed wejściem w życie obecnych regulacji dotyczących kredytu hipotecznego. W takich przypadkach warto sprawdzić datę zawarcia umowy, kwotę finansowania, cel kredytu oraz status konsumenta po stronie kredytobiorcy.

Znaczenie mogą mieć także błędy w dokumentach: nieprawidłowe wskazanie RRSO, całkowitego kosztu kredytu, zasad spłaty, prowizji lub innych opłat. Należy jednak pamiętać, że samo istnienie błędów w umowie nie przesądza jednak o możliwości powołania się na sankcję kredytu darmowego i każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny.