Zniesienie współwłasności nieruchomości – na czym polega?

Niniejszy artykuł będzie traktował o zagadnieniu zniesienia współwłasności nieruchomości i sposobach dokonania takiego zniesienia. Bardzo często zdarza się, że właścicielami nieruchomości jest kilka osób, a źródłem nabycia prawa własności jest np. dziedziczenie lub wspólne nabycie nieruchomości przez małżonków. Z czasem mogą zaistnieć sytuacje, kiedy właściciele będą dążyli do zniesienia tej współwłasności.

Masz pytania prawne? Napisz do nas.

Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw. 

Skontaktuj się z nami

Czym jest współwłasność nieruchomości?

Na początku należy zdefiniować, czym jest współwłasność nieruchomości. Ze współwłasnością nieruchomości mamy do czynienia w sytuacji, gdy przysługuje ona niepodzielnie dwóm, lub więcej osobom. Współwłaściciele mają prawo do wspólnego korzystania z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Co za tym idzie, mają także prawo żądać zniesienia współwłasności. Wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność łączna, która występuje pomiędzy małżonkami podczas trwania małżeńskiej wspólności majątkowej oraz między wspólnikami spółki cywilnej. Współwłasność łączna może przekształcić się w ułamkową na mocy rozwodu, separacji czy też rozwiązania spółki,
• współwłasność ułamkowa, w której poszczególni właściciele posiadają określone ułamkiem udziały. Może powstać np. na skutek spadkobrania. W przypadku współwłasności ułamkowej właściciele mogą sprzedać swój udział w nieruchomości, może on stanowić także przedmiot zajęcia na skutek egzekucji komorniczej.

W wyniku różnych wydarzeń życiowych może powstać potrzeba zmiany dotychczasowego stanu. Związane z nieruchomością powinności, opłacanie podatków i opłat, dysponowanie nią w stosunkach gospodarczych (chociażby jako przedmiot najmu lub dzierżawy), mogą z czasem być kłopotliwe dla niektórych współwłaścicieli. Do tego dochodzą kwestie dbania o utrzymanie nieruchomości w jak najlepszym stanie oraz kwestie osobiste między współwłaścicielami, którzy mogą mieć inne zdanie w kluczowych kwestiach dotyczących nieruchomości, skutkiem czego może dochodzić do konfliktów pomiędzy nimi.

Zniesienie współwłasności – regulacje ustawowe

Zagadnienie zniesienia współwłasności reguluje Kodeks Cywilny, który w art. 210 § 1 wskazuje, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Co istotne, przepisy te odnoszą się zarówno do nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych.

Podział współwłasności w nieruchomości wspólnej może nastąpić na trzy sposoby. Pierwszym z nich jest podział rzeczy wspólnej, chyba że podział, byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Następstwem podziału jest przypadnięcie poszczególnym właścicielom rzeczy odpowiedniej części nieruchomości. Drugi sposób to przyznanie nieruchomości na wyłączną własność na rzecz jednego lub kilku z dotychczasowych współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych proporcjonalnie do ich części. Trzeci sposób, to dobrowolna lub przymusowa sprzedaż nieruchomości. Jeżeli nie dojdzie do dobrowolnej sprzedaży nieruchomości, może zostać zarządzona egzekucyjna sprzedaż takiej nieruchomości. Kwota uzyskana z jej sprzedaży powinna być podzielona pomiędzy współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów we współwłasności.

Zniesienie współwłasności może nastąpić na skutek zgodnej woli stron, ale może być również wynikiem sporu, który swoje rozwiązanie znajdzie na drodze postępowania sądowego. W takim przypadku to sąd ustali wartość poszczególnych udziałów oraz ich wyrównanie odpowiednią wysokością dopłatami pieniężnymi. W takiej sytuacji, aby właściwie określić wartość udziałów, może zostać powołany biegły, który dokona właściwej wyceny. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Analogicznie jak powyżej, w przypadku braku możliwości podziału nieruchomości, może ona być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Sąd oznaczy termin i sposób uiszczenia spłat oraz dopłat, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. 

Jeżeli jesteś w sytuacji, w której chciałbyś dokonać zniesienia współwłasności – zgłoś się do nas. Wspólnie przeanalizujemy możliwości jak najkorzystniejszego uregulowania kwestii własnościowych.