Wstępna analiza projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej z 27 kwietnia 2026 r.

Planowana nowelizacja zawiera bardzo dużo rozwiązań, z których część to zupełnie nowe normy, a część to korekta już istniejących.

Korekta zasad obliczania powierzchni użytkowej lokalu

Po pierwsze, planowana ustawa zawiera poprawkę poprzedniej nowelizacji dot. wprowadzenia art. 5a. Ustawodawca słusznie skorygował tę kwestię zgodnie z szeroką krytyką pierwotnego rozwiązania. Mianowicie gdyby stosować obecny art. 5a dosłownie, mogłoby dojść do sytuacji, w której od 13 lutego 2026 r. w obrocie prawnym funkcjonowałyby dwie różne „powierzchnie użytkowe” dla tego samego lokalu:

1. Powierzchnia dla projektu budowlanego i księgi wieczystej – liczona zgodnie z Polską Normą i rozporządzeniem.
2. Powierzchnia dla umowy deweloperskiej – liczona wyłącznie na podstawie Polskiej Normy, co skutkowałoby doliczaniem do powierzchni użytkowej lokalu np. balkonów i loggi. A przecież nie takie było założenie poprzedniej noweli.

Planowana nowelizacja poprawia tę sytuację i wyraźnie odnosi się do tego pierwszego rozwiązania.

Przy czym przepisy przejściowe przewidują, że do umów deweloperskich stosuje się dotychczasowe przepisy, czyli przez okres tych kilku miesięcy od 13 lutego 2026 do wejścia w życie planowanej nowelizacji powstaną w obrocie umowy, co do których nie będzie wiadomo jak wyliczać pow. użytkową. Co więcej, ww. reguła nie obejmie umów przenoszenia własności, tak więc może powstać problem jak liczyć w nich pow. użytkową skoro w umowie deweloperskiej przyjęto już inną koncepcję (wynikającą z literalnego brzmienia ówczesnego art. 5a)?

Szersza ochrona nabywców i nowe obowiązki deweloperów

Po drugie, nowelizacja zawiera rozbudowany pakiet zmian dot. zwiększenia ochrony konsumentów. Generalnie należy bardzo pozytywnie ocenić kierunek tych zmian obejmujących m.in.: rozbudowę portalu DOM, nałożenie dodatkowych obowiązków informacyjnych na deweloperów, w tym opóźnieniach poprzednich inwestycji, poprawienie wzoru prospektu informacyjnego, zwiększenie kontroli deweloperów przy wypłacie środków, zwiększenie zwrotu opłaty rezerwacyjnej płaconej przez dewelopera, ograniczenie flippingu, poprawienie możliwości zgłaszania wad nieruchomości przy odbiorze, ograniczenie możliwości odstąpienia od umowy przez dewelopera, zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy oraz zwiększenie odpowiedzialności spółek celowych i ich wspólników.
Szczególnie istotna jest ostatnia zmiana, bo wielu deweloperów unikało dotąd jakiejkolwiek odpowiedzialności poprzez realizowanie przedsięwzięcia przez celową spółkę z o.o. (ew. komandytową), która potem była likwidowana albo pozostawiana bez majątku. W takiej sytuacji odpowiedzialność dewelopera (spółki matki gdzie transferowane były zyski) była iluzoryczna.

Niestety nowelizacja rozszerza odpowiedzialność spółek celowych wyłącznie w zakresie odpowiedzialności rękojmianej oraz w odniesieniu do następujących typów spółek: sp. z o.o., S.A. oraz PSA. W przypadku pierwszego typu spółki po jej rozwiązaniu jej wspólnicy ponoszą odpow. solidarną; w przypadku pozostałych typów nie mogą one być rozwiązane przez 5-letni okres rękojmi.

W mojej ocenie jest to niewystarczające rozwiązanie: po pierwsze, ochrona nie obejmuje odpowiedzialności z tytułu kar umownych oraz bezpodstawnego wzbogacenia. Po drugie, łatwo ominąć te przepisy po prostu nie rozwiązując danej spółki, ale pozostawiając ją bez żadnego majątku, ew. poprzez zastosowanie konstrukcji spółki komandytowej, w której komplementariuszem będzie spółka nieposiadająca większego majątku.

Na marginesie należy wskazać, że ustawa powinna także poprawić art. 39 dot. kar umownych, który obecnie stwarza istotne wątpliwości interpretacyjne.