Wady mieszkania – jak dochodzić swoich praw po odbiorze

Wstęp

Zakup mieszkania to często najważniejsza inwestycja w życiu. Nic dziwnego, że oczekujemy, iż nowe lokum będzie w idealnym stanie technicznym. Niestety rzeczywistość potrafi zaskoczyć. Pękające ściany, nieszczelne okna czy zawilgocone fundamenty mogą ujawnić się dopiero po odbiorze technicznym lub nawet po wprowadzeniu się. Czy jesteśmy wtedy na straconej pozycji? Zdecydowanie nie. Polskie prawo przewiduje instrumenty ochronne dla nabywców nieruchomości. Kluczem jest jednak właściwe rozumienie pojęcia wady oraz znajomość procedur dochodzenia roszczeń.

Masz pytania prawne? Napisz do nas.

Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw. 

Skontaktuj się z nami

Czym są wady ukryte i jak je definiuje prawo?

W języku potocznym wada ukryta to coś, czego nie zauważyliśmy przy odbiorze.
Z prawnego punktu widzenia definicja wady jest bardziej precyzyjna. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Możemy je podzielić na wady fizyczne oraz wady prawne. Wady fizyczne dotyczą stanu technicznego oraz jakości wykonania, przy nieruchomościach będzie to np. przeciekający dach, źle działająca wentylacja czy błędne wykonanie izolacji akustycznej. Natomiast wada prawna przy nieruchomościach dotyczyć będzie głównie tytułu prawnego do nieruchomości, np. niezgłoszenie praw do nieruchomości przez osoby trzecie, ograniczone możliwości rozporządzania nieruchomością.

Wada ukryta to taka, której nie dało się wykryć przy dołożeniu należytej staranności w momencie odbioru mieszkania. Czyli nie wystarczy, że jej nie zauważyliśmy. Musi być obiektywnie trudna do zauważenia dla przeciętnego nabywcy.

Rękojmia za wady

Rękojmia to jedno z kluczowych narzędzi ochrony nabywcy, przysługujące z mocy prawa, niezależnie od jakiejkolwiek dodatkowej umowy. Oznacza to, że sprzedawca (np. deweloper) ponosi odpowiedzialność za wady rzeczy sprzedanej, jeżeli wada ujawni się w ciągu określonego czasu. W przypadku nieruchomości jest to 5 lat od dnia wydania lokalu. Od dnia wykrycia wady nabywca ma rok na zgłoszenie zauważonej wady.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym wada występuje, gdy rzecz:

• nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie,
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewniał kupującego,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
• została wydana w stanie niezupełnym.

Powyższy katalog jest katalogiem otwartym, tj. ustawodawca wymienił tylko przykładowe przypadki, w których rzecz może mieć wadę.

Z tytułu rękojmi kupujący może:

• żądać wymiany rzeczy na wolną od wad,
• żądać usunięcia wady,
• złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny,
• złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży.

Gwarancja

Gwarancja jest dobrowolnym oświadczeniem, które wynika z woli gwaranta – w przypadku nieruchomości będzie to np. deweloper. Gwarant sam określa jej zakres, czas trwania i warunki wykonania. Jej podstawę prawną stanowi art. 577 i następne Kodeksu cywilnego. Gwarancja najczęściej ma krótszy czas obowiązywania niż rękojmia, może być także ograniczona do konkretnych wad, np. 2-letnia gwarancja na wymianę przeciekających okien. Jednak warto dodać, iż gwarancja nie ogranicza praw wynikających z rękojmi.

Jak skutecznie zgłosić wadę?

Najpierw należy zidentyfikować wadę i zadbać o dokumentację. W pierwszej kolejności należy upewnić się, że wada ma charakter istotny lub trwały, a nie wynika np. z niewłaściwego użytkowania. Dowody są bardzo ważne, dlatego warto zrobić zdjęcia wady z różnych perspektyw, sporządzić notatkę lub protokół z datą wykrycia wady. Warto przemyśleć również zlecenie sporządzenia opinii technicznej rzeczoznawcy (szczególnie przy skomplikowanych wadach np. błędach konstrukcyjnych). Wadą może być nie tylko usterka, np. odpadający tynk, ale także niewłaściwe wykonanie lokalu niezgodne z projektem lub standardem wykończenia.

Kolejnym etapem będzie zgłoszenie wady do dewelopera, czyli tzw. reklamacja – składana do sprzedawcy (dewelopera). Powinna być jasna, konkretna i zawierać żądanie. Z form zgłoszenia najbezpieczniejszą będzie list polecony z potwierdzeniem odbioru. Jeśli deweloper posiada własny system reklamacyjny, najczęściej w postaci formularza online, to w taki sposób także można złożyć reklamację. 

Jak dochodzić swoich praw, gdy deweloper odmawia?

Jeśli wada została zgłoszona, ale deweloper milczy albo twierdzi, że to nie wada, tylko norma budowlana? Niestety, takie sytuacje są powszechne. Co wtedy? Prawo daje kilka ścieżek działania – od rozmowy i mediacji, aż po wytoczenie powództwa. Wybór drogi zależy od wielu czynników, np. wartości roszczenia oraz cierpliwości. W takiej sytuacji najlepiej skontaktować się z prawnikiem, który doradzi jaka ścieżka będzie w konkretnej sprawie najskuteczniejsza i najlepiej odpowie na Państwa potrzeby.

Podsumowanie

Choć mieszkanie może mieć wady, nie oznacza to, że nabywca pozostaje bez ochrony. Rękojmia to silny instrument prawny, który przy właściwym zastosowaniu pozwala skutecznie dochodzić swoich roszczeń. Kluczowe jest działanie w terminie, gromadzenie dowodów oraz znajomość przepisów. W razie sporu warto rozważyć pomoc naszej Kancelarii – pomożemy Państwu podjąć odpowiednie kroki w celu ochrony Państwa praw.