Uwagi do projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej autorstwa Klubu Parlamentarnego Polska 2050

Projekt zmiany tzw. ustawy deweloperskiej zaproponowany przez Klub Parlamentarny Polska 2050 należy ocenić w dużej mierze pozytywnie. Obecnie stosowanie normy PN-ISO 9836 dot. obliczania powierzchni użytkowej lokali dotyczy wyłącznie sporządzania projektu budowlanego i wynika z aktu prawnego rangi rozporządzenia, które dużo łatwiej zmienić niż ustawę. Proponowana nowelizacja natomiast wprowadza wprost w tekście rangi ustawowej obowiązek deweloperów do wyliczania ceny lokalu w oparciu o powierzchnię użytkową ustaloną w oparciu o Polskie Normy.

Korzyści wynikające z projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej

Analizując setki umów deweloperskich dostrzegamy 3 rodzaje podejścia deweloperów w tym zakresie: 

1. w inwestycjach opartych o tzw. „stare” pozwolenia na budowę (wnioskowanych przed 21.09.2021 r.) wielu deweloperów wliczało powierzchnie pod trwałymi ścianami działowymi do pow. użytkowych i doliczało za nie cenę powołując się na normę PN-ISO z 1997 r. (co należy uznać za klauzulę abuzywną);
2. w nowych inwestycjach część deweloperów znalazła sposób na ominięcie ww. problemu i wprowadza dwa pojęcia: pow. użytkowej liczonej prawidłowo (bez ścian działowych) oraz pojęcie „powierzchni rozliczeniowej” nie występującej w przepisach, na podstawie której wyliczana jest cena lokalu (z uwzględnieniem ścian działowych);
3. w końcu jest grupa deweloperów, którzy niezależnie od okresu prawidłowo stosowała normę PN-ISO zarówno z 1997 r., jak i jej późniejsze wersje.

Tak więc rozwiązanie przyjęte w nowelizacji pozwala na usunięcie praktyki z pkt 2), która budzi poważne wątpliwości i w mojej ocenie stanowi próbę obejścia przepisów przez deweloperów.

Wady projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej

Natomiast, jeśli chodzi o wady projektu, to mogę wskazać na następujące: 

Po pierwsze, projekt odnosi się do Polskich Norm, które mogą zawsze zostać zmienione przez Polski Komitet Normalizacyjny (i wtedy de iure zmieni się treść tego przepisu bez zmiany samej ustawy). Tak więc można było zastanowić się, czy nie implementować wprost do tekstu ustawy rozwiązań dot. obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Ponadto, projekt nie precyzuje, o którą normę chodzi, co może prowadzić do sporów interpretacyjnych (dobrze byłoby dopisać, że ustawodawca ma na myśli „aktualną” Polską Normę). Co więcej, proponowany kształt przepisów może być omijany przez deweloperów, którzy poza ceną za m2 pow. użytkowej będą doliczać nabywcom różnego rodzaju „dodatkowe opłaty”.

Po drugie, projektodawca niestety nie podjął się rozwiązania drugiego bardzo istotnego problemu, który nasza Kancelaria sygnalizowała już wcześniej (wystosowaliśmy 4 sierpnia 2025 r. oficjalne pismo w tym zakresie do odpowiednich Ministerstw oferując nasze wsparcie merytoryczne).

Mianowicie chodzi o brak odpowiedniej regulacji w zakresie kar umownych, które przysługiwałyby nabywcom lokali w stosunku do deweloperów za opóźnienie w wydaniu lokalu oraz za opóźnienie w przeniesieniu jego własności. Znaczne opóźnienia w realizacji inwestycji deweloperskich to niestety wciąż problem dotykający wielu osób, które miesiącami, a czasem nawet latami muszą czekać na wydanie lokalu lub tytuł prawny do niego.

Z drugiej strony na ogół deweloperzy nie przewidują odpowiedniej sankcji z tego tytułu albo formułują postanowienia w taki sposób, że chodzenie jakichkolwiek kwot jest bardzo utrudnione. W zw. z powyższym zasadne byłoby wprowadzenie do ustawy deweloperskiej obligatoryjnych kar umownych z powyższych tytułów, które zawsze obciążałyby deweloperów. Ta nowelizacja była do tego dobrą okazją, ale niestety niewykorzystaną.