Sprzedaż mieszkania z hipoteką – możliwe, ale czy proste?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką to częsta sytuacja na rynku nieruchomości. Wiele osób sprzedaje swoje lokum jeszcze przed całkowitą spłatą kredytu hipotecznego – czy to z powodu zmiany miejsca zamieszkania, potrzeby zakupu większego mieszkania, czy trudności finansowych. Ale czy taka transakcja jest możliwa? Owszem, ale wymaga odpowiedniego przygotowania i współpracy z bankiem.

W poniższym artykule omawiamy, jak sprzedać mieszkanie z hipoteką krok po kroku, na co uważać i jakich formalności należy dopełnić, aby cała procedura przebiegła sprawnie i zgodnie z prawem.

Masz pytania prawne? Napisz do nas.

Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw. 

Skontaktuj się z nami

Czym jest hipoteka?

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Tak – sprzedaż mieszkania z hipoteką jest jak najbardziej możliwa. Hipoteka nie blokuje transakcji, ale oznacza, że nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu wobec banku. Oznacza to, że zanim kupujący stanie się właścicielem mieszkania, konieczne będzie uregulowanie zadłużenia lub przejęcie go na innych warunkach – wszystko zależy od indywidualnych ustaleń.

Ważne: sprzedający nie może samodzielnie wykreślić hipoteki z księgi wieczystej. Niezbędne będzie zaświadczenie z banku i formalna spłata zobowiązania (najczęściej z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży).

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym – krok po kroku

Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga odpowiedniego przygotowania i współpracy z bankiem. Oto kolejne etapy, które należy przejść:

1. Uzyskanie zaświadczenia z banku

Pierwszym krokiem jest kontakt z bankiem, w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Należy wystąpić o:

• zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia,
• informację o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu,
• numer rachunku do spłaty zadłużenia,
• promesę wykreślenia hipoteki po uregulowaniu należności.

Taki dokument jest ważny przez określony czas (najczęściej 30 dni) i jest wymagany przez notariusza.

2. Ustalenie ceny sprzedaży

Ważne, aby cena sprzedaży pokrywała zobowiązanie wobec banku. Jeśli:

• cena jest wyższa niż dług – różnica trafia do sprzedającego,
• cena jest niższa – sprzedający musi pokryć różnicę z własnych środków.

W niektórych przypadkach możliwe jest także przejęcie kredytu przez kupującego (tzw. cesja kredytu), ale wymaga to zgody banku i spełnienia wymagań kredytowych przez nowego właściciela.

3. Zawarcie umowy przedwstępnej

Po uzyskaniu zaświadczenia z banku i ustaleniu ceny można podpisać umowę przedwstępną. Umowa powinna zawierać:

• dokładną cenę sprzedaży,
• termin podpisania umowy przyrzeczonej,
• informacje o spłacie kredytu i zabezpieczeniu hipotecznym,
• sposób finansowania (np. gotówka, kredyt kupującego).

Warto również wprowadzić klauzule dotyczące skutków niewywiązania się z ustaleń (w tym chociażby kwestie zadatku).

4. Finalizacja sprzedaży u notariusza

Na tym etapie podpisywana jest umowa sprzedaży, a notariusz czuwa nad prawidłowym rozliczeniem. Najczęstszy scenariusz:

• kupujący przelewa część środków bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego (na poczet spłaty kredytu),
• pozostała kwota trafia do sprzedającego,
• po spłacie kredytu bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką a podatki i obowiązki wobec urzędów

Jeśli sprzedaż mieszkania następuje przed upływem 5 lat od jego nabycia, należy liczyć się z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego od osiągniętego zysku (od przychodu odejmuje się koszty jego uzyskania, np. cenę zakupu nieruchomości oraz koszty zbycia, np. opłaty notarialne i koszty pośrednictwa). Termin „5 lat” liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość (np. mieszkanie kupione w 2020 r. można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2026 r.).

Uniknięcie zapłaty podatku jest możliwe w sytuacji, jeśli:

• Sprzedaż następuje po upływie 5 lat – wtedy dochód nie podlega opodatkowaniu.
• Przeznaczono uzyskane środki na tzw. cele mieszkaniowe, np. zakup innego mieszkania, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe. W takim przypadku należy złożyć odpowiednie oświadczenie w urzędzie skarbowym (formularz PIT-39) i zrealizować wydatek w ciągu 3 lat od sprzedaży.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z hipoteką

• Brak zaświadczenia z banku – bez tego dokumentu notariusz nie przeprowadzi transakcji.
• Niepełna informacja dla kupującego – ukrycie faktu obciążenia hipotecznego to poważne naruszenie.
• Zbyt optymistyczna wycena – jeśli mieszkanie nie znajdzie nabywcy w odpowiednim czasie, zaświadczenie z banku może stracić ważność.
• Zaniedbanie podatków – brak świadomości obowiązków wobec urzędu skarbowego może skutkować sankcjami.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa i całkowicie legalna, jednak wymaga odpowiedniego przygotowania, dobrej organizacji i znajomości procedur. Kluczowe znaczenie ma współpraca z bankiem oraz profesjonalne przygotowanie dokumentów. Dobrze przygotowana transakcja pozwala uniknąć stresu i zagrożeń.

Jeśli potrzebujesz wsparcia przy sprzedaży nieruchomości z kredytem, skontaktuj się z nami – pomożemy Ci przejść przez cały proces bezpiecznie i skutecznie.