Spór o ściany działowe – jakie niedozwolone klauzule stosują deweloperzy?

Niedozwolone zapisy w umowach – ściany działowe jako punkt sporny z deweloperem

W szeregu publikacji omówiliśmy już część zagadnień związanych z tą problematyką. 

Stosowanie norm dotyczących obliczania powierzchni użytkowej lokalu w kontekście ścian działowych przedstawiamy we wcześniejszym artykule: Różnica w metrażu zakupionego mieszkania.

Natomiast w niniejszej publikacji omówimy, jakie rodzaje klauzul są stosowane przez deweloperów odnośnie wyliczenia powierzchni użytkowej w kontekście ścian działowych.

Masz pytania prawne? Napisz do nas.

Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw. 

Skontaktuj się z nami

Klauzule stosowane przez deweloperów, powołujące się błędnie na normy ISO

Co do zasady możemy wyróżnić trzy typy niedozwolonych klauzul stosowanych przez deweloperów:

1. klauzule odwołujące się do Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz normy PN-ISO: 9836 z 1997 r. (czasem także z 2015 r.) i wskazujące (niezgodnie z tymi normami), że ściany działowe pomiędzy pomieszczeniami są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu. Takie klauzule można znaleźć np. w umowach Dom Development S.A. i SPRAVIA sp. z o.o. (czyli dawny BUDIMEX Nieruchomości sp. z o.o.). Tego typu klauzul dotyczył prawomocny wyrok Sądu Okręgowego dla Warszawy-Pragi z dnia 24 kwietnia 2024 r., w którym jednoznacznie stwierdzono, że klauzule te mają charakter niedozwolony i nie wiążą konsumenta (sprawa dot. klauzuli stosowanej przez spółkę SPRAVIA);
2. wprowadzenie dwóch pojęć: powierzchni użytkowej (rozliczanej wg normy ISO z 2015 r.) i tzw. powierzchni rozliczeniowej (rozliczanej wg normy ISO z 1997 r.). W tym przypadku deweloperzy błędnie zakładają, że norma z 1997 r. pozwalała na wliczanie ścian działowych, a ta nowsza nie. Jednak zgodnie ze stanowiskiem Polskiego Komitetu Normalizacyjnego jednoznaczne jest, że wszystkie normy ISO, począwszy od 1997 r., przewidują dokładnie to samo rozwiązanie odnośnie niewliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej: „Ponieważ wszystkie dotychczasowe wydania normy PN-ISO 9836, a więc wydanie z 1997 r., 2015 r. i z 2022 r. są merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi, tym samym interpretacja w tym zakresie wydawana przez PKN jest również poprawna dla wszystkich wydań przedmiotowej normy”. (https://wiedza.pkn.pl/web/wiedza-normalizacyjna/polska-norma-dotyczaca-obliczania-powierzchni-i-kubatury)
3. wskazanie lakonicznie tylko w karcie lokalu małym drukiem, że norma ISO znajduje zastosowanie i podanie ile m2 pod ścianami działowymi, doliczono do powierzchni użytkowej.

Przemilczenie kwestii dot. ścian działowych – kontrowersyjne klauzule w umowach deweloperskich

Z kolei część deweloperów w ogóle przemilcza kwestie dot. ścian działowych – wówczas podają jedynie na rzucie lokalu, że zastosowanie znajduje norma ISO (małym drukiem na dole), ale jednocześnie nie podają w ogóle m2 dotyczących ścian działowych. Takie działanie jest niezgodne z przepisami, co potwierdziła decyzja Prezesa UOKiK. Można zażądać podania ww. danych od dewelopera, który narażony jest na wysoką karę pieniężną – więcej na ten temat w poniższej publikacji: Zatajanie powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi przez deweloperów jest niezgodne z prawem.

Spór o ściany działowe – na jakie klauzule w umowach z deweloperami trzeba uważać? Podsumowanie

We wszystkich powyższych przypadkach dochodzi do naruszenia prawa nieruchomości – w pierwszych, bo w sposób nieprawidłowy przywoływane są normy ISO, a w drugich, bo w ogóle nie podaje się informacji o sposobie lub liczbie m2 doliczonych do pow. użytkowej.

W pierwszym przypadku konsumentowi przysługują roszczenia o zwrot nadpłaty, a w drugim należy najpierw wystąpić do dewelopera z żądaniem przedstawienia wyliczenia oraz podania, jaką normę zastosował. Jeśli po uzyskaniu powyższych informacji okaże się, że deweloper błędnie stosował normy ISO, to wówczas takim konsumentom również przysługują roszczenia o zwrot nadpłaconych kwot.