Spór o ściany działowe – jakich argumentów używają deweloperzy?

Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Uważaj na powierzchnię pod ścianami działowymi.

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu człowieka. Spośród wielu kryteriów jakimi kierujemy się przy jej podejmowaniu kluczowe znaczenie mają m.in. cena oraz powierzchnia użytkowa lokalu.

W ostatnich latach na tle liczenia powierzchni użytkowej lokali powstał spór dotyczący tego, czy do powierzchni użytkowej można wliczać m2 znajdujące się pod ścianami działowymi.

Deweloperzy przyjęli, niezgodną z prawem nieruchomości, praktykę polegającą na wliczaniu ścian działowych do powierzchni użytkowej, powołując się na normy ISO, a tym samym doliczając te m2 do ceny lokalu.

Szczegółowo kwestie dotyczące stosowania tych norm w kontekście ścian działowych zostały już przez nas omówione w poniższej publikacji: Różnica w metrażu zakupionego mieszkania.

Z kolei obowiązek wskazania przez dewelopera metrażu pod ścianami działowymi w umowie deweloperskiej i karcie lokalu został przeanalizowany w publikacji: Zatajanie powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi przez deweloperów jest niezgodne z prawem. 

Rodzaje klauzul stosowanych przez deweloperów przedstawiliśmy w tej publikacji: Spór o ściany działowe – jakie niedozwolone klauzule stosują deweloperzy? 

W kolejnej publikacji omówiliśmy w jaki sposób można dochodzić roszczeń od dewelopera w takich sprawach: Jak dochodzić roszczeń przeciwko deweloperom? W grupie siła! 

Spór o ściany działowe – jak deweloperzy uzasadniają doliczanie ścian działowych? W niniejszym artykule przeanalizujemy, jakie najczęściej argumenty podnoszą deweloperzy w kontekście doliczania m2 powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej.

Masz pytania prawne? Napisz do nas.

Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw. 

Skontaktuj się z nami

Spór o ściany działowe: „Norma ISO zakłada wliczanie ścian działowych do powierzchni lokalu”

Deweloperzy często wskazują, że normy PN-ISO 9836 pozwalają na wliczanie m2 pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej. Ewentualnie wskazują, że norma ISO z 1997 r. to dopuszczała, a dopiero od 2015 r. zostało to zmienione.

Żadne z tych twierdzeń nie jest jednak zgodne z prawdą.

Po pierwsze, norma PN-ISO 9836 jest podstawowym dokumentem regulującym sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Wszystkie jej wersje, od 1997 roku po najnowszą z 2022 roku, określają, że trwałe ściany działowe nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania. Wyjątek stanowią jedynie przepierzenia, które można łatwo demontować i przestawiać, co umożliwia elastyczne kształtowanie przestrzeni.

Po drugie, zgodnie ze stanowiskiem Polskiego Komitetu Normalizacyjnego jednoznaczne jest, że wszystkie normy ISO, począwszy od 1997 r., przewidują dokładnie to samo rozwiązanie odnośnie niewliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej: „Ponieważ wszystkie dotychczasowe wydania normy PN-ISO 9836, a więc wydanie z 1997 r., 2015 r. i z 2022 r. są merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi, tym samym interpretacja w tym zakresie wydawana przez PKN jest również poprawna dla wszystkich wydań przedmiotowej normy”. (https://wiedza.pkn.pl/web/wiedza-normalizacyjna/polska-norma-dotyczaca-obliczania-powierzchni-i-kubatury)”

„Nabywca zawsze może potem przesunąć ściany działowe” – jakich argumentów używają deweloperzy?

Często pojawia się argument, że deweloper sprzedaje konsumentowi także powierzchnię pod ścianami działowymi, a w przyszłości nabywca może je wyburzyć i korzystać z tych dodatkowych m2.

Argument ten jest nietrafny z tego powodu, że spór prawny dotyczy zupełnie innej kwestii, a mianowicie tego, czy w momencie podpisania umowy deweloper zastosował klauzulę abuzywną w stosunku do konsumenta i czy wprowadził go w błąd.

Klauzula, która zakłada powołanie się na określoną normę ISO (zabraniającą wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu) i w której treści podaje się, że rzekomo norma ta pozwala na takie doliczenie, to właśnie typowa klauzula niedozwolona, która wprowadza konsumenta w błąd i jest sprzeczna z obowiązującymi normami.

Oczywiste jest, że deweloperowi łatwiej sprzedać lokal o rzekomej pow. użytkowej 100 m2 za cenę 12.000 zł za m2 (z powołaniem na sformalizowane normy budowlane), niż lokal o faktycznej pow. użytkowej 96 m2 za cenę 12.500 zł za m2.

„Czym innym są ściany działowe i ściany nośne” – jak deweloperzy uzasadniają doliczanie ścian działowych?

Jest to pochodny argument do tego omówionego powyżej.

W uproszczeniu w normach budowlanych wyróżnia się pojęcie ścian nośnych (których nie można usuwać) i ścian działowych (wewnętrznych, które można usunąć). Jednakże ten podział nie przekłada się w żaden sposób na zasady wyliczania powierzchni użytkowej lokalu zgodnie z normami ISO. Zgodnie z tymi normami kluczową przesłanką jest tutaj bowiem, to czy dana ścianka jest demontowalna, tzn. czy można bez prac budowalnych i jej wyburzenia przenieść ją w prosty sposób w inne miejsce. Oczywiste jest, że ściana murowana albo wykonana z karton-gipsu, oddzielająca np. salon z kuchnią nie spełnia tego kryterium, bo bez jej zniszczenia nie da się jej przenieść. Z kolei przepierzenie stosowane np. w open space’ach jak najbardziej.

Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym powierzchnią użytkową jest wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które to czynności – co oczywiste – nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe (por. pkt 5.1.5.3 normy PN-ISO 9836: 1997 w zw. z art. 5 ust. 4 ustawy o normalizacji).

Spór o ściany działowe – argumenty deweloperów: „W umowie rozróżniono powierzchnię użytkową od powierzchni rozliczeniowej”

W treści umów niektórzy deweloperzy wprowadzają rozróżnienie na dwa typy powierzchni, liczone wg odmiennych norm ISO, gdzie od powierzchni użytkowej odróżniają tzw. powierzchnię rozliczeniową (czyli tą, za którą się płaci). Przy czym kluczowe jest, że informują, że tę pierwszą liczą wg normy ISO z 2015 r., a tę drugą wg normy ISO z 1997 r.

Jak była już o tym mowa powyżej, takie stanowisko należy uznać za niezgodne z przepisami (co potwierdził cytowany powyżej Polski Komitet Normalizacyjny), bowiem począwszy od 1997 r., wszystkie normy ISO stanowiły dokładnie to w zakresie braku możliwości wliczania ścian działowych do powierzchni użytkowej. Tak więc wyliczenie ww. pow. rozliczeniowej także jest niezgodne z przepisami i stanowi klauzule abuzywną, która nie wiąże konsumentów.