Różnica w metrażu zakupionego mieszkania
Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji, która wiąże się z dużymi nakładami finansowymi oraz szczegółową analizą parametrów nieruchomości. Kluczowym elementem wpływającym na wybór lokalu jest jego powierzchnia użytkowa, czyli metraż, od którego zależy cena mieszkania, jego funkcjonalność oraz możliwości aranżacyjne. Niestety, w praktyce często zdarza się, że rzeczywisty metraż mieszkania różni się od tego wskazanego w umowie. Różnica w metrażu zakupionego mieszkania, ujawniająca się na etapie odbioru technicznego, to problem, z którym mierzy się coraz więcej nabywców. Szczególnie kontrowersyjna jest kwestia doliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej. Takie działania budzą poważne wątpliwości prawne, ponieważ nie zawsze są zgodne z obowiązującymi normami. W tym wpisie przyjrzymy się temu problemowi, wyjaśniając, jakie prawa przysługują nabywcom, czy takie praktyki są legalne oraz jakie znaczenie mają przełomowe wyroki sądowe dla porządkowania rynku nieruchomości.
Czym jest różnica w metrażu mieszkania?
Powierzchnia użytkowa mieszkania jest jednym z kluczowych parametrów, które deweloper musi precyzyjnie określić w umowie z nabywcą. Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836, powierzchnia użytkowa to ta część mieszkania, która jest faktycznie dostępna i funkcjonalna dla jego użytkownika. Nie obejmuje ona przestrzeni zajętej przez elementy konstrukcyjne, takie jak ściany nośne, czy – co szczególnie istotne w omawianym kontekście – trwałe ściany działowe. W praktyce różnica w metrażu mieszkania pojawia się, gdy deweloper dolicza powierzchnię, która nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej, np. przestrzeń pod ścianami działowymi. Takie działania prowadzą do zawyżenia metrażu mieszkania, a tym samym jego ceny, co może być uznane za nieuczciwą praktykę.
Często zdarza się, że deweloperzy wprowadzają pojęcie tzw. powierzchni rozliczeniowej, która obejmuje powierzchnię użytkową powiększoną o przestrzeń pod ściankami działowymi. Takie podejście budzi wiele kontrowersji, ponieważ przestrzeń pod trwałymi ścianami działowymi nie jest przestrzenią, z której nabywca może korzystać w codziennym użytkowaniu. Tego rodzaju działania są szczególnie problematyczne w kontekście rosnących cen nieruchomości – zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Warszawa, gdzie różnica w metrażu o kilka metrów kwadratowych może oznaczać dodatkowy koszt sięgający dziesiątek tysięcy złotych.
Ścianki działowe jako źródło różnic w metrażu
Ścianki działowe to elementy konstrukcyjne, które dzielą przestrzeń wewnątrz mieszkania na mniejsze pomieszczenia. W zależności od rodzaju i konstrukcji mogą mieć różny charakter. Trwałe ściany działowe, najczęściej murowane, są integralną częścią mieszkania i ich usunięcie wymaga przeprowadzenia kosztownych prac budowlanych. Przepierzenia to natomiast lekkie konstrukcje, takie jak ściany szklane, harmonijkowe lub przesuwne, które można łatwo demontować i przestawiać. Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836, powierzchnia pod trwałymi ścianami działowymi powinna być zaliczana do powierzchni konstrukcyjnej, a nie użytkowej. Wyjątkiem są przepierzenia, które mogą być uwzględniane w powierzchni użytkowej ze względu na swoją mobilność i elastyczność w aranżacji przestrzeni.
Deweloperzy często stosują argument, że ściany działowe można przesunąć lub zlikwidować, co rzekomo uzasadnia doliczenie powierzchni pod nimi do powierzchni użytkowej. Jednak jak wskazują eksperci, w większości przypadków usunięcie trwałych ścian działowych jest niemożliwe bez naruszania konstrukcji lokalu, co sprawia, że taka powierzchnia nie powinna być traktowana jako użytkowa. Doliczanie tej przestrzeni do metrażu mieszkania jest sprzeczne z obowiązującymi normami i może być uznane za naruszenie praw konsumentów.
Normy prawne a różnica w metrażu mieszkania
Norma PN-ISO 9836 jest podstawowym dokumentem regulującym sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Wszystkie jej wersje, od 1997 roku po najnowszą z 2022 roku, określają, że trwałe ściany działowe nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania. Wyjątek stanowią jedynie przepierzenia, które można łatwo demontować i przestawiać, co umożliwia elastyczne kształtowanie przestrzeni.
Warto zauważyć, że Polska Norma jest dokumentem technicznym, który jest powoływany w aktach prawnych regulujących sposób obliczania powierzchni użytkowej. Obecnie kwestię tę reguluje Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które stało się źródłem obowiązywania i stosowania normy PN-ISO 9836:2015-12. W § 12 ww. rozporządzenia wskazano, że powierzchnie budynku należy określać zgodnie z zasadami zawartymi w ww. normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku nr 2 do rozporządzenia. Powyższe oznacza, że deweloperzy nie mają prawa dowolnie interpretować zasad określonych w tej normie. Praktyki polegające na doliczaniu przestrzeni pod trwałymi ścianami działowymi do metrażu użytkowego są zatem niezgodne z obowiązującymi przepisami. Deweloperzy często w treści aktów notarialnych powołują się na ww. normę ISO, ale jednocześnie przedstawiają interpretację niezgodną z jej brzmieniem, a mianowicie dopuszczają doliczenie ceny za powierzchnię znajdującą się pod trwałymi ściankami działowymi.
Podstawa prawna roszczeń związanych z różnicą w metrażu mieszkania
Podstawą prawną, na którą mogą powoływać się nabywcy mieszkań w przypadku zawyżenia metrażu przez dewelopera, jest art. 410 Kodeksu cywilnego, który reguluje zwrot świadczeń nienależnych. Zgodnie z tym przepisem, jeśli deweloper naliczył opłatę za powierzchnię, która nie powinna zostać wliczona do metrażu użytkowego (np. powierzchnię pod trwałymi ścianami działowymi), nabywca ma prawo żądać zwrotu odpowiedniej części zapłaconej ceny. Roszczenie to jest obliczane jako iloczyn zawyżonej powierzchni (w m²) oraz ceny za metr kwadratowy wynikającej z umowy. Praktyka sądowa, w tym m.in. wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 2024 roku oraz wcześniejsze orzeczenia, jasno wskazuje, że takie działania deweloperów są niezgodne z normami technicznymi, a także mogą być uznane za naruszenie zasad uczciwego obrotu gospodarczego. Dodatkowo, w przypadku umów konsumenckich, postanowienia naruszające normy techniczne lub wprowadzające pojęcie powierzchni rozliczeniowej sprzecznej z normą PN-ISO 9836 mogą być uznane za klauzule abuzywne zgodnie z art. 385¹ k.c. Takie klauzule są niewiążące dla konsumenta z mocy prawa, co umożliwia skuteczne dochodzenie zwrotu niesłusznie naliczonych kwot.
Wyroki sądowe zmieniające sytuację na rynku nieruchomości
Przełomowy prawomocny wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 24 kwietnia 2024 roku potwierdził uznał, że doliczanie powierzchni pod trwałymi ścianami działowymi do powierzchni użytkowej jest bezprawne. Sąd stwierdził, że praktyka ta jest niezgodna z normami PN-ISO 9836 i narusza prawa konsumentów. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że argumenty deweloperów, jakoby ściany działowe można było przesuwać, są nieuzasadnione, ponieważ ich usunięcie wymaga kosztownych i inwazyjnych prac budowlanych. Podobne stanowisko zajął Sąd Rejonowy w Siemianowicach Śląskich w wyroku z 2022 roku. Sąd ten uznał, że zapisy umów deweloperskich, które wprowadzały pojęcie powierzchni rozliczeniowej obejmującej przestrzeń pod ścianami działowymi, są abuzywne, czyli niedozwolone, ponieważ naruszają dobre obyczaje i rażąco godzą w interesy konsumentów.
Jak bronić się przed różnicą w metrażu mieszkania?
Kluczowe znaczenie ma dokładna analiza umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem. Kupujący powinni sprawdzić, czy umowa jasno określa sposób obliczania powierzchni użytkowej zgodnie z normą PN-ISO 9836. Warto również skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości oraz procesie cywilnym, który oceni, czy zapisy umowy są zgodne z obowiązującymi przepisami. Podczas odbioru technicznego mieszkania warto zlecić niezależny pomiar powierzchni użytkowej przez uprawnionego geodetę. Jeśli okaże się, że rzeczywisty metraż mieszkania różni się od tego wskazanego w umowie, kupujący mają prawo domagać się zwrotu nadpłaty za zawyżony metraż.
Znaczenie wyroków sądowych dla interpretacji norm budowlanych
Przełomowe wyroki sądowe, takie jak ten z kwietnia 2024 roku w Warszawie, nie tylko rozstrzygają spory na korzyść konsumentów, ale także precyzyjnie wskazują, jak należy stosować normy budowlane, w tym PN-ISO 9836. W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy jednoznacznie rozróżnił trwałe ściany działowe od przestawnych przepierzeń, podkreślając, że murowane ściany działowe nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej, nawet jeśli w umowie deweloperskiej wskazano inaczej. Sąd uznał, że praktyki polegające na modyfikowaniu treści norm w umowach są niezgodne z prawem i stanowią próbę obejścia przepisów kosztem konsumenta. Orzeczenie to przyczyniło się również do ujednolicenia podejścia do interpretacji norm PN-ISO 9836 przez deweloperów i geodetów, ograniczając przestrzeń do dowolności interpretacyjnej. Ponadto wyroki te wskazują, że w przypadku umów konsumenckich postanowienia sprzeczne z normami technicznymi lub zawierające klauzule abuzywne mogą zostać wyeliminowane z mocy prawa, co daje nabywcom skuteczne narzędzie do walki o swoje prawa.
Sposób dochodzenia roszczeń – w grupie siła
Należy wskazać, że w tego typu sprawach sąsiedzi, którzy zostali oszukani w powyższy sposób powinni zjednoczyć siły i występować wspólnie przeciwko deweloperowi (na podstawie współuczestnictwa formalnego, pozwu grupowego albo łącząc sprawy w trybie art. 219 k.c.). Właściwość miejscowa sądu będzie wspólna bowiem będzie ją wyznaczała aktualna siedziba pozwanego dewelopera. Działanie w większej grupie osób nie tylko obniża koszty takiego postępowania, ale także zwiększa możliwości negocjacyjne z dużym podmiotem, który inaczej podchodzi do zorganizowanej grupy konsumentów niż do pojedynczych osób.
Przedawnienie roszczeń
Należy wskazać, że roszczenia o zwrot nienależytego świadczenia ulegają w przypadku konsumentów przedawnieniu:
- a) reguła ogólna dot. roszczeń konsumentów: w terminie 6 lat (przy czym wówczas okres przedawnienia przedłuża się do końca danego roku kalendarzowego), jeśli zdarzenie nastąpiło po 9 lipca 2018 r. (przy czym wówczas okres przedawnienia przedłuża się do końca danego roku kalendarzowego) albo
- b) reguła przejściowa dot. starszych roszczeń konsumentów: w terminie 10 lat, jeśli zdarzenie nastąpiło przed 9 lipca 2018 r. i rozpoczął się wówczas bieg przedawnienia (ta reguła dotyczy tylko roszczeń konsumentów, w pozostałych przypadkach takie roszczenia zawsze ulegają przedawnieniu z dniem 31 grudnia 2024 r.).
Tym samym ewentualne roszczenia konsumentów mogą być dochodzone dla inwestycji, co do której zawarto umowy ostateczne i uiszczono całą cenę w okresie 17 grudnia 2014 r. – 8 lipca 2018 r. przedawniają się odpowiednio w okresie 17 grudnia 2024 – 8 lipca 2028 r., natomiast inwestycje z okresu 9 lipca 2018 r. – 17 grudnia 2024 r. przedawniają się w okresie 31 grudnia 2024 r. – 31 grudnia 2030 r.
Przykładowo, jeśli konsument zawarł z deweloperem umowę i zapłacił cenę za lokal 14 czerwca 2018 r., to jego roszczenia ulegają przedawnieniu 14 czerwca 2028 r., natomiast jeśli ktoś zawarł umowę i uiścił cenę 5 lipca 2019 r., to jego roszczenia przedawniają się 31 grudnia 2025 r.
Podsumowanie
Różnica w metrażu zakupionego mieszkania to problem, który dotyka coraz większej liczby nabywców. Praktyka doliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej jest niezgodna z normami PN-ISO 9836 i narusza prawa konsumentów. Przełomowe wyroki sądowe potwierdzają, że takie działania są nielegalne i dają nabywcom podstawę do dochodzenia swoich roszczeń.
Dzięki rosnącej świadomości prawnej konsumenci mają dziś większe możliwości ochrony swoich interesów. Kluczowe jest jednak, aby każdy nabywca dokładnie analizował zapisy umowy i korzystał z pomocy ekspertów. Różnica w metrażu zakupionego mieszkania nie musi oznaczać straty finansowej – prawo stoi po stronie konsumentów, a sądy zaczynają rozstrzygać takie sprawy na ich korzyść. Omówione powyżej wyroki przeciwko nieuczciwym praktykom deweloperów stanowią istotny krok w kierunku poprawy standardów na rynku nieruchomości i większej ochrony nabywców.
***
Kancelaria Terlecki & Wspólnicy na bieżąco śledzi najnowsze orzecznictwo i już na tym etapie wspiera konsumentów w sporach z deweloperami w tym przedmiocie. Jeżeli macie Państwo jakiekolwiek pytania dotyczące różnicy w metrażu zakupionego mieszkania – zapraszamy do nawiązania kontaktu.
