Powierzchnia użytkowa a powierzchnia rozliczeniowa (powierzchnia sprzedażowa) w umowach deweloperskich

Inwestycje pod rządami „starych przepisów”

W szeregu publikacji na naszym blogu pisaliśmy o problemach związanych z doliczaniem m2 pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokali.

Dotychczasowe orzecznictwo, które omawialiśmy dotyczyło spraw, w których deweloperzy realizowali projekty w oparciu o pozwolenia na budowę wnioskowane przed 21 września 2021 r., tj. pod rządami starych przepisów, które pozwalały dowolnie wybierać normy, zgodnie z którymi wyliczano powierzchnię użytkową lokali. W tamtym okresie deweloperzy z własnej woli wskazywali normę PN-ISO 9836:1997, którą wprowadzali zarówno do projektów budowlanych, jak również do umów deweloperskich (i przez to norma ta zaczynała ich prawnie wiązać w relacji z klientami). Jednakże stosowali ją niezgodnie z jej treścią, a mianowicie przyjmowali, że zezwala ona na wliczanie do powierzchni użytkowej trwałych wewnątrzlokalowych ścian działowych, które określali mianem „ścianek działowych nadających się do demontażu”, chociaż w istocie demontażowi one nie podlegały (jak ma to miejsce w przypadku tzw. przepierzeń).

Takie klauzule w umowach deweloperskich można znaleźć w wielu inwestycjach największych deweloperów w Polsce jak np.: Dom Development S.A., Spravia sp. z o.o. (dawny Budimex Nieruchomości sp. z o.o.) oraz Victoria Dom S.A.

Inwestycje pod rządami „nowych przepisów”

W najnowszych inwestycjach, realizowanych w oparciu o pozwolenia na budowę wnioskowane po 21 września 2021 r. obowiązywać zaczęły nowe przepisy, zgodnie z którymi deweloperzy muszą stosować w projektach budowlanych aktualną normę PN-ISO. Początkowo była to norma z 2015 r., a obecnie z 2022 r. W powyższych wydaniach normy PN-ISO 9836 doprecyzowano tłumaczenie pojęcia „demountable partitions” występujące w oryginalnej angielskiej normie i posłużono się pojęciem „przepierzenie”. Powyższe nie zmieniło faktu, że zgodnie ze stanowiskiem Polskiego Komitetu Normalizacyjnego wszystkie wersje tej normy, począwszy od 1997 r., jednoznacznie zakazywały doliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej. Jednakże powyższe doprecyzowanie tłumaczenia wpłynęło na praktykę deweloperów. Niektórzy z nich bowiem wciąż chcieli pobierać cenę za m2 znajdujące się pod ścianami działowymi wewnątrz lokali, tak więc wprowadzili nową wersję klauzuli, zgodnie z którą rozróżnili pojęcia:

• powierzchni użytkowej – wyliczanej zgodnie z ww. normami PN-ISO (a więc bez doliczania do niej powierzchni ścianek działowych), oraz
• „powierzchni rozliczeniowej” (albo „powierzchni sprzedażowej”) – która po prostu stanowi powierzchnię użytkową z doliczonym metrażem pod ścianami działowymi.

Jednocześnie w takich umowach przewidziano, że cenę za lokal wylicza się w oparciu o tę większą powierzchnię. Takie klauzule można odnaleźć w nowszych inwestycjach takich deweloperów jak np. Dom Development S.A. (np. inwestycja Metro Zachód Etap 8) oraz Victoria Dom S.A. (np.
inwestycja Ursus Factory Etap 6 i 7). Także w inwestycji DF Invest (Wille Powsin) znalazła się zbliżona klauzula, tyle że powierzchnia rozliczeniowa (uwzględniająca powierzchnię pod ścianami działowymi) była tam wyliczana rzekomo „zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997”.

Stanowisko Miejskiego Rzecznika Konsumentów

W jednej ze spraw, w których reprezentuję grupę konsumentów Miejski Rzecznik Konsumentów wystąpił ze swoim formalnym stanowiskiem w całości popierając zgłoszone roszczenia (cała treść zanonimizowanego pisma znajduje się tutaj), które m.in. dotyczą żądania zwrotu części ceny za powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi.

Rzecznik w swoim wywodzie wskazał m.in., co następuje:

„Zgodnie z art. 385 § 2 k.c. wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały, a postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Tymczasem w niniejszej sprawie postanowienia umów dotyczące powierzchni użytkowej i powierzchni rozliczeniowej budzą wątpliwości interpretacyjne.

Wymóg jasnej i zrozumiałej formy postanowień umownych odnosi się nie tylko do ich czytelności i sposobu sporządzenia (odpowiednia wielkość czcionki, czytelny układ itp.), ale przede wszystkim do ich treści, która ma dawać możliwość realnego zapoznania się z postanowieniami wzorca, czyli być zrozumiała i przyswajalna. Naruszenie tego obowiązku będzie się wiązało z nakazem stosowania wykładni korzystnej dla konsumenta (M. Bednarek, [w:] E. Łętowska (red.), System prawa prywatnego, t. 5, s.742).

Dla przeciętnego konsumenta pojęcie „powierzchnia lokalu" kojarzy się z powierzchnią użytkową, czyli tą ujawnianą w księdze wieczystej i Ewidencji Gruntów i Budynków. To właśnie ta powierzchnia jest dla konsumenta najczęściej punktem odniesienia przy ocenie wartości lokalu, porównywaniu ofert różnych deweloperów oraz planowaniu sposobu jego wykorzystania.

Zdaniem rzecznika przeciętny, dostateczne świadomy i rozważny konsument, bez szczegółowego omówienia sposobu obliczenia powierzchni użytkowej i powierzchni rozliczeniowej nabywanego lokalu nie byłby w stanie stwierdzić za jaką jego powierzchnię powinien – zgodnie z prawem – zapłacić.

Zrozumienie przedmiotowej kwestii jest o tyle trudniejsze, że Polskie Normy nie są aktami powszechnie dostępnymi, a dostęp do ich treści wymaga zakupu odpowiedniej licencji.

Zarówno norma PN-ISO 9836:1997, jak i PN-ISO 9836:2015 określają metodologię obliczania powierzchni użytkowej. Określają one, jak należy mierzyć powierzchnię pomieszczeń w zależności od ich przeznaczenia i charakterystyki. Tymczasem umowy zawarte z Powodami odwołują się do obu tych norm w różnych kontekstach, sugerując, jakoby istniały między nimi znaczące różnice, które uzasadniają tworzenie „powierzchni rozliczeniowej".

Definicja „Powierzchni rozliczeniowej" zawarta w § 2 ust. 1 tiret 6 umów odwołuje się do pojęcia „Powierzchni Użytkowej" zdefiniowanego w § 2 ust. 1 tiret 5 umów jako wyliczonego według normy z 2015 r., równocześnie wskazując, że całość obliczono według normy z 1997 r. Powoduje to sprzeczność i niejednoznaczność postanowienia.

Tymczasem użycie w umowach pojęcia „powierzchnia rozliczeniowa" – terminu, którego definicji próżno szukać w obowiązujących przepisach prawa, a już na pewno nie w normie z 1997 roku – może wprowadzać konsumentów w błąd lub co najmniej prowadzić do dezorientacji i sugerować, iż powierzchnia rozliczeniowa wynika z normy technicznej.

Osoba nieposiadająca specjalistycznej wiedzy z zakresu budownictwa i prawa nieruchomości może nie zdawać sobie sprawy, że pojęcie to obejmuje nie tylko powierzchnię użytkową, lecz również przestrzenie, z których nie ma możliwości korzystania w sposób funkcjonalny. Brak jasnego wyjaśnienia skutkuje tym, że konsument nie jest w stanie w pełni ocenić wysokości swojego świadczenia (ceny).

Takie działanie może być uznane za sprzeczne z zasadami transparentności i lojalności kontraktowej oraz z dobrymi obyczajami, które nakazują jasne i zrozumiałe określanie świadczeń stron. Deweloper, jako profesjonalista, dysponuje znaczną przewagą informacyjną nad konsumentem, a zatem ciąży na nim obowiązek formułowania postanowień w sposób jednoznaczny i umożliwiający świadome podjęcie decyzji o zawarciu umowy. (…)

Na podstawie powyższych rozważań należy stwierdzić, iż § 2 ust. 1 umów deweloperskich zawartych z Powodami został sformułowany w sposób niejednoznaczny i należy je interpretować na korzyść konsumentów.

Zgodnie z klauzulą generalną wyrażoną w art. 385 1 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie są indywidualnie z nim uzgodnione i kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Kwestionowane postanowienie zostało zawarte we wzorcu umowy sporządzonym przez przedsiębiorcę i nie stanowiły przedmiotu indywidualnych uzgodnień (por. 385 1 § 3 k.c.)

Postanowienie zawarte § 2 ust. 1 omawianych umów deweloperskich kształtuje prawa konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.

W stosunkach konsumenckich klauzula dobrych obyczajów powinna być odnoszona do takich wartości, jak szacunek wobec partnera, uczciwość, zaufanie, lojalność, rzetelność i fachowość (A. Olejniczak, [w:] A. Kidyba, Kodeks cywilny, t. Ill, art. 385', teza 10). Jak wskazuje W. Popiołek (W. Popiołek, [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny, 1.1, art. 385(1), Nb 9), istotą dobrego obyczaju jest szeroko rozumiany szacunek dla drugiego człowieka. Sprzeczne z dobrymi są zatem takie działania, które zmierzają do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania u klienta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, ukształtowania stosunku zobowiązaniowego niezgodnie z zasadą równorzędności stron. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. (I CK 832/04, Legalis nr 71468) wskazał, że tworzenie przez kontrahenta konsumenta takich klauzul umownych, które prowadzą do naruszenia równowagi kontaktowej jest przejawem naruszenia dobrych obyczajów.

Tymczasem na skutek klauzuli zawartej w umowach deweloperskich Pozwany przyznał sobie prawo do zawyżenia ceny lokalu na skutek sztucznego zawyżenia jego powierzchni.

Dobrym obyczajem jest, aby cena lokalu odpowiadała jego faktycznej wartości i funkcjonalności. W przypadku mieszkań czy domów, powierzchnia użytkowa najlepiej oddaje realną użyteczność lokalu.

Powierzchnia użytkowa odpowiada przestrzeni, którą konsument faktycznie może wykorzystać do codziennego funkcjonowania – mieszkania, przechowywania rzeczy czy ustawienia mebli.

Konsumenci najczęściej kierują się przeświadczeniem, że płacąc za metr kwadratowy płacą za powierzchnię użytkową -„mieszkalną", a nie za elementy konstrukcyjne czy ściany działowe. Ustalanie ceny w oparciu o tę rzeczywistą powierzchnię odzwierciedla realną wartość lokalu dla nabywcy.

O sprzeczności klauzuli umownej z dobrymi obyczajami świadczy również wykorzystanie przez przedsiębiorcę swojej przewagi w zakresie fachowej wiedzy w dziedzinie budownictwa i norm, które mają zastosowanie w procesie budowlanym.

Interesy konsumenta należy rozumieć szeroko. W szczególności mogą one dotyczyć sfery ekonomicznej. Kwestionowane postanowienie narusza rażąco interesy konsumentów. Prowadzi bowiem do bezpodstawnego zawyżenia ceny lokali o kwotę stanowiącą około kilku/kilkunastu procent ostatecznej ceny zakupionych lokali.”

 

Podsumowanie

Podsumowując należy zgodzić się z powyższym stanowiskiem Rzecznika, że wprowadzanie do umów deweloperskich pozaustawowego pojęcia „powierzchni rozliczeniowej” w celu ominięcia przepisów dot. sposobu wyliczania powierzchni użytkowej, a w efekcie uzyskania wyższej ceny sprzedażowej, powinno być uznane za stosowanie klauzuli abuzywnej.

Przeciwdziałać takim praktykom ma przygotowana nowelizacja ustawy deweloperskiej, o której szerzej pisałem tutaj. Jednakże ustawa ta (jeśli zostanie uchwalona) nie odniesie skutku do setek tysięcy umów, które zostały już podpisane. W tym zakresie zapewne konieczne będzie wystąpienie na drogę sądową. Jednak na chwilę obecną linia orzecznicza w zakresie tego typu klauzul musi dopiero się ukształtować.