Omówienie dotychczasowej linii orzeczniczej w zakresie sporów o doliczanie ścian działowych do powierzchni użytkowej

Uwagi Wstępne

W ostatnim czasie głośnym echem w mediach odbił się wyrok Sądu Okręgowego dla Warszawy-Pragi z dnia 18 marca 2026 r. (IV Ca 616/25), w którym Sąd ten stanął po stronie pozwanego dewelopera. Powyższy fakt skłonił niektóre osoby reprezentujące środowisko deweloperów do wskazania, że wyrok ten stanowi istotny punkt zwrotny w orzecznictwie w tego typu sprawach.

Jednakże z przeprowadzonej wstępnej kwerendy w sądach warszawskich (i nie tylko) wynika, że zapadły co najmniej 23 wyroki korzystne dla konsumentów w tego typu sprawach (w tym 5 prawomocnych), a ostatni z nich niedawno, bo 8 maja 2026 r. w Sądzie Okręgowym w Warszawie (V Ca 1440/25). W tych sprawach kolejne składy orzekające w całości poparły roszczenia konsumentów. Listę tych wyroków (aktualizowaną na bieżąco) znajdą Państwo tutaj: https://sporyzdeweloperem.terlecki.net/wygrane-sprawy/ 

Analiza zarówno tych korzystnych wyroków, jak i niekorzystnych, skłania do refleksji, że obecnie jesteśmy na etapie kształtowania się linii orzeczniczej w polskich sądach w tego typu sprawach. Powyższa sytuacja przypomina lata 2014-2019 w sprawach frankowych, w których sądy często orzekały w całkowitym oderwaniu od specyfiki spraw konsumenckich. Jednak po wyroku TSUE w sprawie Dziubak z października 2019 roku sytuacja zaczęła się diametralnie zmieniać i ostatecznie ponad 98% powództw w tego typu sprawach było już w całości uwzględnianych mając na względzie bogate orzecznictwo TSUE oraz SN.

Analiza negatywnych wyroków

Przechodząc do analizy niekorzystnych orzeczeń w tego typu sprawach należy wskazać, że nie można zgodzić się z argumentacją, na którą powołują się składy orzekające stające po stronie deweloperów. W analizowanym orzecznictwie można bowiem spotkać się z następującymi argumentami:

• Powołanie się na zasadę swobody umów i zrównywanie statusu stron w obrocie konsumenckim, co przeczy istocie tego typu stosunków prawnych. Niektóre sądy stają bowiem na stanowisku, że konsument przez samo podpisanie klauzul abuzywnych zaakceptował je i klauzule te są przez to wiążące. Jest to w rażący sposób sprzeczne z prawem konsumenckim oraz orzecznictwem sądów krajowych i TSUE. Klauzule wprowadzające konsumenta w błąd są bowiem dla niego niewiążące ex tunc i zasada swobody umów nie może sanować tego typu sytuacji.
• Twierdzenie, że liczenie powierzchni użytkowej z uwzględnieniem ścian działowych i przez to zwiększanie ceny nie stanowi „wady lokalu”. W tym przypadku sąd pomylił podstawę dochodzenia roszczeń bowiem w tego typu sprawach nie chodzi o wady lokalu, ale o zwrot nienależnego świadczenia pobranego na podstawie niewiążącej klauzuli abuzywnej.
• Niektóre sądy twierdzą, że norma PN-ISO z 1997 r. była „nieprecyzyjna”
  i deweloper „dobrze zrobił doprecyzowując ją”. Jest to stwierdzenie całkowicie nieprawdziwe. Polski Komitet Normalizacyjny (PKN), który wydał tę normę wielokrotnie zajmował publicznie stanowisko, że na jej podstawie absolutnie nie można doliczać trwałych ścian działowych do pow. użytkowej. Co więcej, stanowisko to PKN zawarł już w oficjalnym komentarzu do tej normy z 2002 r., w którym znajdują się załączniki graficzne tłumaczące te kwestie w bardzo prosty sposób.
• Sądy czasem także bardzo szeroko traktują pojęcie „demontażu” i zaliczają do niego niesłusznie także sytuację, w której konieczne jest wyburzenie trwałych ścian oddzielających pokoje i ewentualne wybudowanie ich na nowo w innym miejscu. Jest to w oczywisty sposób sprzeczne z jednoznacznym podejściem PKN – twórcy normy – opisanym powyżej.
• Część sądów staje na stanowisku, że stosowanie norm jest dobrowolne, chyba że ustawa nakazuje ich stosowanie w konkretnym celu. Według tych składów orzekających deweloper mógł zaproponować własną metodę rozliczenia ceny, którą nabywca zaakceptował. W tym przypadku sądy mylą dwie kwestie – faktycznie stosowanie normy PN-ISO było wówczas dowolne w ramach umów deweloperskich (co zmieniło się dopiero w zw. z nowelizacją z 2026 r.). Aczkolwiek deweloperzy z własnej woli wprowadzili do swoich wzorców umownych odwołanie do normy PN-ISO z 1997 r. i tym samym związali się jej brzmieniem. Problem polega na tym, że jednocześnie wprowadzili postanowienia, które tę normę łamały w interesie deweloperów, pozwalając na zwiększenie ceny o powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi.
• Sądy niekiedy wskazują na rzekomy brak abuzywności. Podnoszą, że postanowienie o sposobie liczenia powierzchni nie narusza dobrych obyczajów, ponieważ deweloper nie ukrywał tej metody, lecz wprost ją opisał w prospekcie. Takie stanowisko jest błędne, bo deweloper z własnej woli wprowadził do treści umowy normę PN-ISO z 1997 r., a jednocześnie łamał jej postanowienia. Konsument przez to został wprowadzony w błąd (po pierwsze, nie musi mieć specjalistycznej wiedzy technicznej, po drugie, tego typu normy są licencjonowane i trzeba zapłacić za dostęp do nich kilkaset złotych).
• Część sądów stwierdza, że deweloper nie musi przepisywać całej treści normy ISO do umowy; wystarczające jest odesłanie do niej, a konsument jako strona umowy ma obowiązek zapoznać się z dokumentami, pod którymi się podpisuje. Jak była o tym mowa w pkt powyżej – po pierwsze, konsument nie musi mieć specjalistycznej wiedzy technicznej, po drugie, tego typu normy są licencjonowane i trzeba zapłacić za dostęp do nich kilkaset złotych.
• Według niektórych orzeczeń sposób obliczania powierzchni na potrzeby ustalenia ceny zależy wyłącznie od woli stron, a nie od technicznych wytycznych dla projektantów budowlanych. W tym wypadku sądy wykazują się całkowitym niezrozumieniem istoty sporu, która polega na tym, że deweloperzy celowo wprowadzali konsumentów w błąd powołując się na konkretną normę, a jednocześnie nie stosując się do zasad z niej wynikających.
• Wyburzenie ścian działowych w późniejszym okresie traktowane jest przez część sądów jako przesłanka przemawiająca za oddaleniem. Sądy ignorują w tym wypadku jednolite orzecznictwo SN, zgodnie z którym klauzule abuzywne ocenia się na moment podpisania umowy. Bez znaczenia jest natomiast to, co wydarzyło się w późniejszym okresie.

Reasumując, sądy orzekając na korzyść deweloperów w takich sprawach całkowicie pomijają dorobek orzeczniczy w sprawach konsumenckich, traktując słabszą stronę umowy na równi z wielkimi korporacjami posiadającymi sztaby prawników, sprzedawców oraz inżynierów.

Analiza korzystnych wyroków

Z drugiej strony przeważa prokonsumencka linia orzecznicza, w której sądy prawidłowo wskazują m.in. na następujące kwestie:

• Błędna interpretacja pojęcia demontażu: Sąd uznał, że murowane ściany działowe nie są „elementami nadającymi się do demontażu” w rozumieniu normy PN-ISO 9836:1997. Demontaż zakłada możliwość ponownego wykorzystania elementów, podczas gdy usunięcie ścian murowanych to w praktyce ich wyburzenie
• Abuzywność klauzuli: Postanowienie wliczające powierzchnię pod ścianami do powierzchni użytkowej uznano za niedozwoloną klauzulę umowną. Jest ono sprzeczne z dobrymi obyczajami, ponieważ deweloper wykorzystał swoją przewagę informacyjną i profesjonalną nad konsumentem
• Brak dostępu do norm: Sąd podkreślił, że przeciętny konsument nie ma łatwego dostępu do treści Polskich Norm (są one płatne), więc nie mógł zweryfikować sposobu obliczeń narzuconego przez dewelopera
• Niejednoznaczność zapisów: Sąd wskazał, że opis powierzchni użytkowej w umowie był wewnętrznie sprzeczny – z jednej strony odwoływał się do normy PN, a z drugiej wprowadzał definicję z nią niezgodną, co pozwala na uznanie zapisu za abuzywny
• Problem „dwóch powierzchni”: W umowie przeniesienia własności deweloper podawał dwie różne powierzchnie lokalu (jedną administracyjną, drugą do celów rozliczeniowych). Sąd uznał to za rażące naruszenie interesów konsumenta i próbę pobrania zapłaty za metr kwadratowy powierzchni, która w rzeczywistości nie została sprzedan
• Obowiązek korekty ceny: Skoro faktyczna powierzchnia użytkowa (bez ścian) była mniejsza niż projektowana, deweloper na podstawie samej umowy deweloperskiej był zobowiązany do proporcjonalnego obniżenia ceny
• Rozróżnienie powierzchni netto i konstrukcji: Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 ściany działowe zalicza się do powierzchni konstrukcji, a nie powierzchni użytkowej (która jest częścią powierzchni netto). Sąd stwierdził, że deweloper nie może dowolnie zmieniać tych definicji na niekorzyść nabywcy
• Funkcja powierzchni użytkowej: Sąd argumentował, że powierzchnia pod ścianami murowanymi nie spełnia funkcji mieszkalnych (nie da się tam spać, przygotowywać posiłków), więc nie może być wliczana do powierzchni „użytkowej” lokalu
• Przewaga kontraktowa: Deweloper narzucił wzorzec umowy i odmawiał negocjacji, co uniemożliwiło konsumentom realny wpływ na sposób liczenia powierzchni
• Nienależne świadczenie: Kwota pobrana za powierzchnię pod ścianami została uznana za świadczenie nienależne, gdyż opierała się na niewiążącym (abuzywnym) zapisie umownym
• Brak związania wpisami w KW: Sąd zaznaczył, że nie jest związany wpisem powierzchni w księdze wieczystej czy kartotece lokali, jeśli wpis ten jest deklaratoryjny i oparty na błędnych danych technicznych dostarczonych przez dewelopera
• Standardy uczciwości: Deweloper w przeszłości stosował zasady pomiaru bez doliczania ścian, co dowodzi, że obecna zmiana praktyki służy jedynie nieuzasadnionemu zwiększeniu zysku kosztem klientów
• Niezgodność z przepisami rozporządzenia: Przepisy ministerialne dotyczące projektów budowlanych wprost odsyłają do normy PN-ISO 9836:1997, a deweloper nie może w umowie z konsumentem stosować wykładni tej normy sprzecznej z jej duchem i literą
• Charakter ścianek działowych: Sąd podzielił pogląd, że termin „ścianki do demontażu” odnosi się wyłącznie do lekkich elementów typu przepierzenia (np. szkło, rolety), które można usunąć bez prac wyburzeniowych
• Ochrona ekonomiczna konsumenta: Zawężenie powierzchni faktycznie dostępnej dla nabywcy przy jednoczesnym pobraniu pełnej opłaty stanowi rażące naruszenie jego interesów ekonomicznych
• Interpretacja na korzyść konsumenta (zasada in dubio contra proferentem): Wszelkie niejasności w sformułowaniach umowy przygotowanej przez przedsiębiorcę muszą być rozstrzygane na korzyść konsumenta
• Niezasadność opinii technicznych wykonywanych na zlecenie dewelopera: Sąd odrzucił prywatne opinie techniczne zamawiane przez dewelopera, uznając je za próbę obejścia jasnych definicji zawartych w normach technicznych
• Przywrócenie uczciwej ceny: Wyeliminowanie nieuczciwego zapisu pozwala na ustalenie ceny w oparciu o faktyczny metraż, co przywraca równowagę kontraktową między stronami
• Rozróżnienie ścian działowych od ścianek do demontażu: Sąd podkreślił, że norma PN-ISO 9836:1997 odróżnia ściany działowe (wliczane do konstrukcji) od ścianek nadających się do demontażu. Ściany murowane, których nie można ponownie zamontować bez ich zniszczenia, nie spełniają definicji demontażu
• Funkcjonalność powierzchni użytkowej: Ustalono, że powierzchnia użytkowa to ta, która pozwala na realizację celów mieszkalnych (spanie, pobyt, higiena). Skoro na miejscu ściany nie da się wykonywać tych czynności, doliczanie jej powierzchni do metrażu lokalu jest sprzeczne z logiką i normą
• Abuzywność klauzuli: Sąd uznał klauzulę za niedozwoloną, ponieważ konsumenci nie mieli realnego wpływu na jej treść (wzorzec umowy), a zmuszanie do zapłaty za metraż, którego de facto nie ma, rażąco narusza ich interesy ekonomiczne
• Techniczna definicja demontażu: Sąd wyjaśnił, że demontaż to proces odwrotny do montażu (rozkładanie na części do ponownego użycia). Usunięcie ściany murowanej to w rzeczywistości wyburzenie (rozbiórka), co wyklucza taką ścianę z kategorii elementów „do demontażu” wliczanych do powierzchni użytkowej
• Obowiązkowy charakter norm: Choć co do zasady stosowanie norm jest dobrowolne, to odesłanie do nich w rozporządzeniu ministerialnym czyni je wiążącymi dla dewelopera w procesie budowlanym i rozliczeniowym
• Naruszenie dobrych obyczajów: Praktyka dewelopera stwarzała u nabywcy mylne wrażenie zakupu większego lokalu przy pozornie niższej cenie za metr kwadratowy, co uznano za nieuczciwe postępowanie
• Wewnętrzna sprzeczność klauzuli: Sąd wskazał na nielogiczność zapisu, który z jednej strony odsyła do normy PN-ISO, a z drugiej wprowadza definicję sprzeczną z tą normą (wliczanie ścian murowanych), co wprowadza konsumenta w błąd
• Wykorzystanie przewagi informacyjnej: Deweloper jako profesjonalista wykorzystał brak fachowej wiedzy konsumenta. Przeciętny nabywca nie ma łatwego dostępu do Polskich Norm i działa w zaufaniu do dewelopera, co zostało nadużyte
• Rażące naruszenie interesów: Zawężenie faktycznej powierzchni lokalu przy pobraniu pełnej opłaty uznano za istotną nierównowagę kontraktową na niekorzyść powódki
• Nietransparentność wzorca: Sąd uznał, że nawet jeśli konsument znał treść zapisu, to nie oznacza, że go rozumiał lub na niego wpływał. Brak transparentności i jasności zasad pomiaru przemawia za abuzywnością klauzuli
• Przywrócenie uczciwej ceny: Po wyeliminowaniu nieuczciwego zapisu, cenę należało przeliczyć zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami (bez ścian), co skutkowało uznaniem nadpłaty za świadczenie nienależne
• Kwalifikacja ścian wewnętrznych: Sąd stwierdził, że ściany trwale połączone z sufitem i posadzką, których usunięcie wymaga prac wyburzeniowych, nie mogą być uznawane za lekkie przegrody nadające się do demontażu
• Interpretacja na korzyść konsumenta: Wszelkie wątpliwości wynikające ze stosowania norm technicznych we wzorcach umów muszą być rozstrzygane na korzyść słabszej strony stosunku prawnego
• Standard profesjonalizmu: Od dewelopera jako profesjonalisty wymaga się prawidłowej, a nie dowolnej interpretacji norm technicznych. Błędna interpretacja nie może obciążać finansowo konsumenta
• Historyczna zmiana praktyki: Wskazano, że deweloper w przeszłości sam nie wliczał ścian do powierzchni, co dowodzi, że obecna zmiana interpretacji służy jedynie nieuzasadnionemu zwiększeniu zysku
• Pojęcie „ścianek działowych” w ujęciu ISO: Sąd wyjaśnił, że termin ten w normach międzynarodowych (ISO 9836:1992) odnosi się do lekkich elementów typu „demountable partitions”, co błędnie przetłumaczono lub zinterpretowano jako murowane ściany działowe

Brak związania wpisami w KW i ewidencji: Sąd uznał, że dane z ewidencji gruntów czy ksiąg wieczystych nie zwalniają dewelopera z odpowiedzialności cywilnej za stosowanie nieuczciwych zapisów w umowie