Odbiór mieszkania od dewelopera – jak się przygotować i zgłosić wady?

Odbiór mieszkania jest jednym z najważniejszych etapów zakupu lokalu od dewelopera, ponieważ to właśnie podczas tej czynności nabywca po raz pierwszy może sprawdzić, czy mieszkanie zostało wykonane zgodnie z zawartą umową oraz ustalonym standardem. Odbiór winien odbywać się w obecności nabywcy, a nieważne jest postanowienie zastrzegające możliwość dokonania jednostronnego odbioru przez dewelopera. Procedura odbiorowa nie sprowadza się do poinformowania nabywcy przez dewelopera, że mieszkanie zostało ukończone i jest gotowe do przekazania.

Nabywca powinien mieć możliwość osobistego obejrzenia lokalu, sprawdzenia jego stanu technicznego oraz wskazania wszystkich zauważonych nieprawidłowości. Jeżeli podczas oględzin zostaną stwierdzone wady, powinny one zostać odpowiednio opisane i ujawnione w protokole odbioru. Warto pamiętać, że odbiór lokalu nie powinien być traktowany wyłącznie jako formalność poprzedzająca otrzymanie kluczy, przeciwnie jest to moment, w którym nabywca ma możliwość dokładnego zweryfikowania wykonania umowy, a sporządzony podczas odbioru protokół niesie za sobą doniosłe znaczenie dowodowe. Z tego względu do odbioru warto podejść z odpowiednim przygotowaniem i nie ograniczać się do pobieżnego obejrzenia mieszkania.

Jak przygotować się do odbioru?

Do odbioru mieszkania warto przygotować się z odpowiednim wyprzedzeniem, ponieważ dokładne sprawdzenie lokalu wymaga czasu i nie powinno być wykonywane w pośpiechu. Przede wszystkim należy wcześniej ustalić, co dokładnie deweloper zobowiązał się wykonać oraz jakie parametry mieszkania zostały określone w umowie i pozostałych dokumentach. Dopiero mając taką wiedzę, można prawidłowo ocenić, czy lokal został wykonany zgodnie
z ustaleniami.

Na odbiór warto zabrać ze sobą wszystkie dokumenty, które mogą być potrzebne do porównania stanu faktycznego mieszkania z tym, co zostało wcześniej uzgodnione. Powinna to być przede wszystkim umowa deweloperska, ale również prospekt informacyjny, rzut lokalu, opis standardu wykończenia, a także wszelkie aneksy, dodatkowe uzgodnienia oraz dokumenty dotyczące zmian lokatorskich. Jeżeli część ustaleń była dokonywana w korespondencji z deweloperem, dobrze jest mieć przy sobie również te wiadomości. Dokumenty te nie powinny być traktowane jako materiały, które trzeba jedynie posiadać na wypadek sporu, ale jako praktyczne narzędzie wykorzystywane podczas samego odbioru. Dzięki nim można na bieżąco sprawdzać wymiary pomieszczeń, rozmieszczenie poszczególnych elementów, standard zastosowanych materiałów czy wykonanie uzgodnionych zmian.

Warto również odpowiednio zaplanować sam dzień odbioru – na oględziny mieszkania należy zarezerwować wystarczająco dużo czasu, ponieważ dokładne sprawdzenie wszystkich pomieszczeń, instalacji oraz elementów objętych umową może potrwać nawet kilka godzin. Nie warto umawiać odbioru w taki sposób, aby konieczność szybkiego zakończenia czynności wynikała z kolejnych obowiązków zaplanowanych tego samego dnia. Pośpiech może sprawić, że część usterek zostanie przeoczona albo nie zostanie dokładnie opisana w protokole. 

Jeżeli to możliwe, warto również poprosić o udział w odbiorze zaufaną osobę. Dodatkowa para oczu może okazać się pomocna, ponieważ podczas kilkugodzinnych oględzin łatwo pominąć niektóre elementy albo skupić się na jednym rodzaju usterek kosztem innych. Warto przy tym pamiętać, że jedna osoba może zajmować się sprawdzaniem dokumentacji i wymiarów, podczas gdy druga może w tym samym czasie oglądać poszczególne elementy mieszkania i sporządzać dokumentację fotograficzną. Udział zaufanej osoby trzeciej nie zastępuje jednak profesjonalnej oceny technicznej. W przypadku osób, które nie mają doświadczenia budowlanego lub nie czują się pewnie w samodzielnej ocenie jakości wykonania mieszkania, warto rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty zajmującego się odbiorami technicznymi.

Znalezienie specjalisty, który zajmuje się tego rodzaju czynnościami, nie powinno obecnie stanowić większego problemu. Koszt takiej usługi jest natomiast stosunkowo niewielki w porównaniu z wartością mieszkania oraz potencjalnymi kosztami usunięcia wad, które mogą zostać wykryte podczas odbioru. W praktyce dobrze przeprowadzony odbiór może pozwolić nabywcy wykazać usterki, których naprawa powinna obciążać dewelopera, a tym samym uniknąć wydatków, które w przeciwnym razie musiałby ponieść z własnej kieszeni.

Z tego punktu widzenia koszt poniesiony na wynagrodzenie specjalisty można traktować nie tylko jako dodatkowy wydatek, ale również jako inwestycję w zabezpieczenie własnych interesów. Jeżeli jednak nabywca decyduje się na samodzielne przeprowadzenie odbioru i nie korzysta z pomocy specjalisty, warto zabrać ze sobą podstawowe narzędzia, które ułatwią sprawdzenie mieszkania. Przydatna będzie przede wszystkim miarka lub dalmierz, za pomocą których można zweryfikować wymiary pomieszczeń i poszczególnych elementów lokalu. Poziomica pozwoli natomiast sprawdzić równość wybranych powierzchni, a latarka może pomóc w dokładniejszym obejrzeniu miejsc, które są słabiej oświetlone. Jeżeli odbiór przeprowadza profesjonalny specjalista, zazwyczaj dysponuje on własnym sprzętem pomiarowym i narzędziami potrzebnymi do przeprowadzenia szczegółowej kontroli, dlatego nabywca nie musi kompletować takiego wyposażenia we własnym zakresie.

Wszystkie te działania mają jeden cel – umożliwić nabywcy spokojne i możliwie dokładne porównanie rzeczywistego stanu mieszkania z dokumentacją i ustaleniami zawartymi z deweloperem. Im lepiej przygotowany jest nabywca, tym łatwiej jest mu zauważyć ewentualne nieprawidłowości, odpowiednio je udokumentować i ujawnić
w protokole.

Co powinien zawierać protokół odbioru?

Ustawa deweloperska nie określa wzoru protokołu ani katalogu informacji, które powinny się w nim znaleźć, w praktyce powinien on zawierać przede wszystkim datę i miejsce odbioru, oznaczenie dewelopera i nabywcy, dokładne oznaczenie lokalu oraz informacje
o osobach uczestniczących w odbiorze. Najważniejszą jego częścią powinien być jednak opis stanu technicznego lokalu i wszystkich stwierdzonych wad oraz niezgodności z umową, dokumentacją lub ustalonym standardem. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, a także uznanie albo odmowę uznania takiej wady przez dewelopera. 

Każda zauważona wada powinna zostać opisana możliwie precyzyjnie. Ogólne sformułowania, takie jak „ściany do poprawy” czy „usterki w łazience”, mogą bowiem utrudnić późniejsze ustalenie, czego dokładnie dotyczyło zgłoszenie. Warto wskazać miejsce występowania wady, jej charakter oraz jeżeli jest to możliwe, jej zakres.

Do protokołu powinny zostać wpisane również inne niezgodności, takie jak zastosowanie materiału innego niż uzgodniony, nieprawidłowe rozmieszczenie elementów czy niewykonanie uzgodnionych zmian lokatorskich. Warto zadbać także o odnotowanie stanowiska dewelopera wobec zgłoszonych wad. Jeżeli deweloper uznaje wadę, dobrze, aby zostało to jednoznacznie odzwierciedlone w protokole. Jeżeli natomiast odmawia jej uznania, również taka informacja powinna się w nim znaleźć.

Pozwala to uniknąć późniejszych wątpliwości co do tego, jakie wady zostały zgłoszone i jakie stanowisko zajął wobec nich deweloper. Należy również zwrócić uwagę na treść gotowego formularza przygotowanego przez dewelopera, aby nie wynikało z niego, że nabywca zaakceptował stan lokalu, jeżeli w rzeczywistości odmówił jego odbioru. Protokół powinien zostać podpisany przez nabywcę i dewelopera albo ich należycie umocowanych przedstawicieli, a nabywca powinien otrzymać jego egzemplarz. Dokument ten może mieć istotne znaczenie dowodowe w przypadku późniejszego sporu dotyczącego wad lokalu lub sposobu ich usunięcia.

Podpisanie protokołu nie oznacza przy tym, że deweloper zostaje zwolniony z odpowiedzialności za wady, które ujawnią się dopiero po odbiorze. Z tego względu protokół należy traktować nie jako formalność, lecz jako dokumentację stanu mieszkania w chwili jego odbioru. Im dokładniej opisane zostaną w nim stwierdzone nieprawidłowości oraz stanowisko obu stron, tym łatwiej będzie nabywcy dochodzić swoich praw w przypadku problemów z ich usunięciem. 

Po podpisaniu protokołu odbioru deweloper powinien ustosunkować się do uznania albo odmowy uznania wad zgłoszonych przez nabywcę w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli deweloper nie przedstawi swojego stanowiska w tym terminie, przyjmuje się, że uznał wady. W przypadku uznania wad deweloper powinien je usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie będzie możliwe usunięcie wad w tym terminie, deweloper powinien wskazać inny termin wraz
z uzasadnieniem opóźnienia.