Nowelizacja ustawy deweloperskiej NIE wpływa na dochodzenie roszczeń od dewelopera
W ostatnim czasie w internecie pojawiło się wiele publikacji, które wskazują, że podpisana przez Prezydenta nowelizacja ustawy deweloperskiej może mieć negatywny wpływ na dochodzenie roszczeń z wcześniejszych inwestycji.
Masz pytania prawne? Napisz do nas.
Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw.
Takie twierdzenie jest całkowicie bezpodstawne.
Po pierwsze, nie jest prawdą, że istniały realne spory interpretacyjne na tym tle. Żadna norma PN-ISO (1997, 2015 i 2022) nie pozwalała bowiem na wliczanie ścianek działowych do pow. użytkowej (od początku normy odnosiły się do ścianek łatwo przenoszalnych, nazywanych także przepierzeniami (czyli „demountable partitions” – pojęcia używanego w oryginalnej angielskiej wersji tej normy).
W 2015 r. doprecyzowano powyższe tłumaczenie, ale nie zmieniono sensu samej normy, co wielokrotnie podkreślał Polski Komitet Normalizacyjny, który od początku prezentował takie stanowisko, co wynika chociażby z jego oficjalnego komentarza do tej Normy z 2002 roku.
Część deweloperów zresztą stosowała normę prawidłowo od samego początku. Co więcej, z naszej praktyki i analizowanych dokumentów w różnych sprawach wynika, że niektórzy deweloperzy potrafili prawidłowo stosować normę, jak przygotowywali wniosek o pozwolenie na budowę (wtedy nie doliczali m2 pod ścianami działowymi), ale przy podpisywaniu umów z konsumentami najwyraźniej „zapominali” o tej interpretacji i m2 pod trwałymi ścianami działowymi zaczynali doliczać.
Czemu tak robili? Bo na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę najkorzystniej dla dewelopera było zaniżyć całkowitą powierzchnię użytkowo-mieszkalną (PUM), dzięki czemu zmniejszali np. liczbę miejsc parkingowych, które muszą zapewnić. Z kolei na etapie sprzedaży korzystniej było już doliczyć jak najwięcej m2 do pow. użytkowej, bo dzięki temu uzyskiwało się wyższą cenę od nabywcy. Tym samym na niektórych inwestycjach pow. użytkowa z pozwolenia na budowę odbiega znacznie od tej z dokumentacji powykonawczej przedkładanej do pozwolenia na użytkowanie (oczywiście pewne rozbieżności zawsze występują w pomiarach powykonawczych, ale w tym przypadku była to rozbieżność „systemowa” wynikająca z tego, że tę samą normę stosowano w różny sposób i raz nie doliczano część tej powierzchni, a za drugim razem już tak).
Po drugie, istota sporów o doliczaną cenę za m2 wynika z tego, że deweloperzy (chociaż wówczas jeszcze nie musieli) sami powoływali się w swoich wzorcach umownych na normę PN-ISO 9836 z 1997 r. (która zabraniała wliczania ścianek działowych do pow. użytkowej), ale jednocześnie naruszali tę normę w tych samych umowach. W efekcie wprowadzali konsumentów w błąd oraz powiększali cenę od dodatkowe m2.
To właśnie powyższy zabieg prowadził do uznania klauzul za abuzywne przez sądy i nieważności umów w tym zakresie, co skutkowało koniecznością zwrotu części ceny zapłaconej na tej podstawie.
Po trzecie, powstaje pytanie dlaczego deweloperzy w ogóle powoływali się na tę normę skoro wówczas nie było jeszcze takiego obowiązku? Odpowiedź jest dość prosta. Łatwiej jest bowiem sprzedać lokal rzekomo 100-metrowy za 12.000 zł za m2 niż lokal 96-metrowy za 12.500 zł za m2 albo lokal 96-metrowy za 12.000 zł za m2, ale z dopłatą 48.000 zł z tytułu ścianki działowych wykonanych z bloczków gipsowych (których wartość wykonania to kwoty rzędu 120-180 zł za m2 powierzchni takiej ściany).
Reasumując, podpisanie ustawy przez Prezydenta nie ma żadnego wpływu na wcześniejsze spory dotyczące doliczenia części ceny z tytułu m2 znajdujących się pod ścianami działowymi. Nie zmienia to faktu, że nowelizacja ma szereg wad, o których pisaliśmy już w poprzedniej publikacji.
Powiązane artykuły
