Spór z deweloperem – jak dochodzić roszczeń przeciwko deweloperom? W grupie siła!

Szczegółowe omówienie kwestii stosowania norm regulujących sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu w kontekście ścian działowych, znajduje się we wcześniejszym artykule: Różnica w metrażu zakupionego mieszkania.

Wynikający z przepisów obowiązek wskazania metrażu pod ścianami działowymi w umowie deweloperskiej i karcie lokalu poruszyliśmy w tym wpisie: Zatajanie powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi przez deweloperów jest niezgodne z prawem.

Klauzule niedozwolone stosowane przez deweloperów w zakresie wyliczania powierzchni użytkowej w kontekście ścian działowych przedstawiliśmy w tej publikacji: Spór o ściany działowe – jakie niedozwolone klauzule stosują deweloperzy?

W niniejszej publikacji omówimy natomiast w jaki sposób można dochodzić roszczeń w zakresie nienależnie pobranej przez dewelopera ceny za m2 znajdujące się pod ścianami działowymi.

Masz pytania prawne? Napisz do nas.

Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw. 

Skontaktuj się z nami

Dochodzenie roszczeń przeciwko deweloperom – dlaczego warto działać w grupie?

Roszczenia dot. doliczania ceny za m2 pod ścianami działowymi są to roszczenia masowe i powtarzalne, bo ze swej istoty dotyczą dziesiątek osób (przy zabudowie segmentowej) albo setek osób (przy budownictwie wielomieszkaniowym). Walka konsumenta z dużymi korporacjami zwykle przypomina pojedynek Dawida z Goliatem, ale dzięki umiejętnemu zastosowaniu pozwów grupowych (ewentualnie współuczestnictwa procesowego albo instytucji z art. 219 k.p.c.) szanse mogą zostać wyrównane.

Spór z deweloperem - sposoby dochodzenia roszczeń w polskim procesie cywilnym

Co do zasady roszczenia o zapłatę, które przysługują większej liczbie osób w analogicznych sprawach przeciwko temu samemu pozwanemu, mogą być dochodzone w następujący sposób:

• każdy konsument może dochodzić swoich roszczeń indywidualnie;
• można łączyć indywidualne sprawy cywilne w trybie art. 219 k.p.c. do wspólnego rozpoznania;
• konsumenci mogą dochodzić roszczeń wspólnie w ramach jednego postępowania jako współuczestnicy procesowi;
• konsumenci mogą dochodzić roszczeń wspólnie w ramach jednego pozwu grupowego.

Poniżej omówione zostaną wady i zalety każdego z powyższych sposobów.

Wady i zalety pozwu indywidualnego – jak dochodzić roszczeń w sporze z deweloperem?

Co do zasady miażdżąca większość procesów cywilnych o zapłatę to postępowania prowadzone po stronie powodowej przez indywidualne osoby, ew. wspólnie przez małżonków.

Zalety:

• Oczywistą zaletą takiego rozwiązania jest to, że można samodzielnie podejmować decyzje, nie czekać na uformowanie się grupy;
• Postępowanie może także być nieco szybsze niż w przypadku postępowania grupowego (ale już nie będzie wiele szybsze niż w przypadku współuczestnictwa procesowego albo połączenia spraw w trybie art. 219 k.p.c.).

Wady:

• Wadą takiego postępowania są natomiast wyższe koszty – zarówno wpisu sądowego (w przypadku pozwu grupowego jest to 50% mniej, a w przypadku gdy reprezentantem grupy jest Rzecznik Konsumentów, występuje zwolnienie z opłaty), jak i wynagrodzenia kancelarii;

Przy przegranej koszty dla dewelopera ponosi się w 100%, a w przypadku postępowania grupowego rozkładają się one na wiele osób (podobnie jak koszty biegłego, jeśli jest potrzebny w danej sprawie, chociaż w przypadku postępowań o m2 potrzebny nie będzie, bo wyliczenia metraży pochodzą od samego dewelopera).

Wady i zalety łączenia spraw w trybie art. 219 k.p.c. – jak domagać się swoich praw od dewelopera?

W polskim procesie cywilnym istnieje instytucja, która pozwala sędziom łączyć podobne sprawy do wspólnego rozpoznania (zawarta w art. 219 k.p.c.).

Zastosowanie tej procedury ma następujące zalety:

• co do zasady jest równie szybkie co postępowanie indywidualne, a można rozłożyć koszty kancelarii na kilka osób;
• zasądzenie zwrotu kosztów postępowania na każdego powoda oddzielnie (aczkolwiek jest to sporne w orzecznictwie, a w przypadku przegranej stanowi wadę).

Ma też wady:

• pozwy, które mają zostać połączone, trzeba złożyć mniej więcej jednocześnie i zawrzeć w nich wnioski o połączenie; sprawy są losowane do różnych sędziów, potem trzeba zabiegać o to, żeby każdy sędzia wydał postanowienie i przekazał sprawę do postępowania z najwcześniejszą sygnaturą (jednak leży to całkowicie w gestii sędziego, nie musi się zgodzić, a zażalenie nie przysługuje, tak więc nie ma się pełnej kontroli nad tym aspektem procesu);
• koszty w przypadku przegranej są oddzielnie zasądzane od każdego powoda na rzecz pozwanego (a nie jednokrotnie jak w pozwie grupowym); chociaż jest to sporne w orzecznictwie, ale przeważa stanowisko, że należy te sprawy traktować oddzielnie pod względem kosztów;
• wpisy sądowe uiszcza się w pełnej wysokości;
• jeśli część osób ma roszczenia poniżej 100.000 zł, a część powyżej, to nie można ich połączyć w jednym postępowaniu, bo ta pierwsze grupa trafi do sądu rejonowego, a druga to sądu okręgowego;
• w przypadku bardzo licznej grupy osób łączenie dziesiątek postępowań jest niepraktyczne i nie daje gwarancji, że wszyscy sędziowie w poszczególnych sprawach się na to zgodzą.

Wady i zalety współuczestnictwa procesowego – roszczenia wobec deweloperów

W polskim procesie cywilnym istnieje instytucja, która pozwala na to, aby kilka osób występowało wspólnie po stronie powodowej, jeżeli przysługują im roszczenia wobec tego samego podmiotu, są one jednego rodzaju, oparte na jednakowej podstawie faktycznej i prawnej, jeżeli ponadto właściwość sądu jest uzasadniona dla każdego z roszczeń lub zobowiązań z osobna, jako też dla wszystkich wspólnie (art. 72 k.p.c.).

To rozwiązanie ma następujące zalety:

• co do zasady jest równie szybkie co postępowanie indywidualne, a można rozłożyć koszty kancelarii na kilka osób;
• zasądzenie zwrotu kosztów postępowania na każdego powoda oddzielnie (aczkolwiek jest to sporne w orzecznictwie, a w przypadku przegranej stanowi wadę).

Ma też wady:

• znajdzie zastosowanie przy mniejszych grupach (do kilkudziesięciu osób), w przypadku bardzo licznej grupy osób rozwiązanie jest niepraktyczne;
• ponadto, jeśli każdy konsument ma powyżej 100.000 zł roszczenia (wtedy dla wszystkich właściwy jest sąd okręgowy) albo jeśli wszyscy łącznie mają poniżej 100.000 zł roszczeń (wtedy właściwy dla wszystkich jest sąd rejonowy); niestety taki rozkład jest rzadki w przypadku roszczeń o zwrot ceny za m2 pod ścianami działowymi (zwykle są to roszczenia w przedziale 10.000-50.000 zł), tak więc nie kwalifikują się do sądu okręgowego, a z drugiej strony wystarczy 3-4 konsumentów i już przekraczają próg 100.000 zł i nie kwalifikują się także wspólnie do sądu rejonowego. Wtedy trzeba by składać kilka pozwów w ramach współuczestnictwa (do 100.000 zł łącznego roszczenia) i łączyć je potem w trybie art. 219 k.p.c.;
• koszty w przypadku przegranej są oddzielnie zasądzane od każdego powoda na rzecz pozwanego (a nie jednokrotnie jak w pozwie grupowym); chociaż jest to sporne w orzecznictwie, ale przeważa stanowisko, że należy te sprawy traktować oddzielnie pod względem kosztów;
• wpisy sądowe uiszcza się w pełnej wysokości.

Wady i zalety pozwów grupowych – wspólne dochodzenie roszczeń przeciwko deweloperowi

Pozwy grupowe wprowadzono ustawą z 2009 r., która zaczęła obowiązywać w 2010 r.

Jej pierwotna wersja była bardzo sformalizowana, a sędziowie nie do końca wiedzieli, jak sobie radzić z nową procedurą. W efekcie wiele pozwów było odrzucanych w fazie formalnej i zwykle trwały dłużej niż zwykłe procesy cywilne. Dlatego tylko niewiele z nich faktycznie spełniło wówczas swoją rolę (m.in. wygrana przez autora niniejszej publikacji sprawa o bezprawne doliczanie ekwiwalentu przez spółdzielnię mieszkaniową).

Obecnie wprowadzono zmiany do ustawy (postulowane od wielu lat przez autora niniejszej publikacji), które sprawiają, że jest łatwiejsza w stosowaniu i mniej sformalizowana.

Przy jej stosowaniu istotne jest, aby od razu dochodzić roszczeń o zapłatę i nie ograniczać się wyłącznie do przesądzenia odpowiedzialności. Takie postępowanie jest prostsze dla sądu i pełnomocnika, ale dla członków grupy niekorzystne, bo po kilku latach procesu mają jedynie wyrok, który stwierdza, że pozwany odpowiada, ale o pieniądze muszą walczyć w kolejnej sprawie (grupowej albo indywidualnej). Tak więc w przypadku sprawy o zwrot nadpłaconej ceny, której wyliczenie to proste działanie mnożenia, należy od razu dochodzić roszczenia wraz z odsetkami.

Przechodząc do oceny zalet i wad tego typu postępowania należy wskazać, co następuje:

Zalety:

• może objąć setki, a nawet tysiące osób, co nie wpływa negatywnie na czas jego trwania;
• znacznie obniża koszty postępowania – połowa wpisu sądowego, rozłożenie kosztów w przypadku ew. przegranej (koszty zastępstwa są zasądzane jednokrotnie na rzecz pełnomocnika pozwanego), w przypadku zaangażowania Rzecznika Konsumentów (albo Rzecznika Finansowego w sprawach przeciwko instytucjom finansowym) występuje zwolnienie z kosztów; wynagrodzenie kancelarii jest niższe;
• lepsza pozycja negocjacyjna względem dużego podmiotu, jakim jest deweloper (inaczej prowadzi się negocjacje z jednym konsumentem, a inaczej ze stoma).

Wady:

• występuje faza formalna dot. przyjęcia pozwu do rozpoznania, która wydłuża procedurę i wiąże się z dodatkowymi formalizmami;
• o ugodzie sądowej, cofnięciu pozwu, zrzeczeniu się roszczenia decyduje większość grupy, a nie indywidualnie każdy jej członek.

Jak dochodzić roszczeń przeciwko deweloperom? Wnioski

Mając powyższe na względzie, należy wskazać, że roszczenia dot. doliczania ceny za m2 pod ścianami działowymi są to roszczenia masowe i powtarzalne, bo ze swej istoty dotyczą dziesiątek osób (przy zabudowie segmentowej) albo setek osób (przy budownictwie wielomieszkaniowym). Wszystkie są analogiczne, bo wynikają z podpisanych umów deweloperskich według jednolitego narzuconego wzorca przez dewelopera. Jeśli w takim wzorcu stosowano klauzule abuzywne, to wówczas wszystkim konsumentom przysługują analogiczne roszczenia z tytułu zwrotu świadczenia nienależnego.

W zw. z powyższym do tego typu spraw najlepszym rozwiązaniem jest zastosowanie pozwu grupowego, ewentualnie współuczestnictwa formalnego, ale tylko przy mniejszych grupach, jeśli każdy konsument ma powyżej 100.000 zł roszczenia (wtedy dla wszystkich właściwy jest sąd okręgowy) albo jeśli wszyscy łącznie mają poniżej 100.000 zł roszczeń (wtedy właściwy dla wszystkich jest sąd rejonowy).

Oczywiście powyższe wnioski znajdują zastosowanie także do innych typów roszczeń przeciwko deweloperom, które w łatwy i jednolity sposób można wyliczyć (np. kary umowne za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu). Wówczas w jednym postępowaniu można połączyć oba rodzaje roszczeń – o zwrot nadpłaty za doliczenie ścian działowych do metrażu lokalu oraz kary umowne za opóźnienie.