Dom Development – analiza klauzul dotyczących ścian działowych [Opinia]

W naszych dotychczasowych materiałach omawialiśmy dotychczas ogólne (np. w tej publikacji ), poniższa seria artykułów ma natomiast na celu przedstawienie Państwu analizy dotyczące konkretnych klauzul stosowanych przez konkretnych deweloperów.

Klauzule stosowane przez dewelopera

Deweloper w ramach części inwestycji (takich jak np. METRO ZACHÓD), które przeanalizowaliśmy, stosował następujące klauzule, które mogą być uznane za abuzywne:

1) Postanowienie z § 7 ust. 5 umowy deweloperskiej (w niektórych umowach był to inny numer ustępu tego paragrafu, ale treść zawsze była identyczna) zawierające klauzulę abuzywną polegającą na powołaniu się na Rozporządzenie Ministra z 2012 r. oraz normę PN ISO 9836:1997 w sposób wprowadzający w błąd (tj. stwierdzając, że stałe ściany działowe wewnętrzne mogą być zgodnie z nią wliczane do powierzchni użytkowej lokalu):

(…) Powierzchnia użytkowa Lokalu jest określona na podstawie Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zgodnie z zasadami, zawartymi w polskiej normie PN- ISO 9836:1997 zatytułowanej „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych’”, wymienionej w załączniku do rozporządzenia i opisanymi poniżej:

• powierzchnia użytkowa lokalu jest obliczana w metrach kwadratowych z dokładnością do

dwóch miejsc po przecinku (tj. z dokładnością do 0,01 m2),

• powierzchnia użytkowa lokalu jest obliczana dla wymiarów lokalu w stanie wykończonym, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.,

• do powierzchni użytkowej lokalu nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz

nisze w elementach zamykających,

4. do powierzchni użytkowej lokalu wliczane są elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały.

2) Załącznik w postaci Karty lokalu zawierającej jego rzut oraz wskazanie na dole postanowienia (również stanowiącego klauzulę abuzywną):

Uwaga:

1. wymiary pomieszczeń, lokalizację przyborów sanitarnych, rozmieszczenie punktów instalacyjnych itp. podano zgodnie z projektem budowlanym. Mogą wystąpić niewielkie różnice wymiarów i usytuowania elementów powstałe w trakcie realizacji prac budowlanych, podane w wymiary są wymiarami w świetle pionowych przegród (ścian) w stanie surowym.

2. powierzchnia lokalu jest określana na podstawie Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r., poz. 442 ze zm.) zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej normie pn-9836 1997, tj. powierzchnia lokalu jest obliczana w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku. Dla wymiarów lokalu w stanie wykończonym na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. do powierzchni lokalu wlicza się powierzchnie elementów nadających się do demontażu (rury kanały, ściany działowe). Nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi, okna i nisze w elementach zamykających,

3. przedstawiona na rzucie aranżacja ma charakter przykładowy umeblowanie nie stanowi wyposażenia nabywanego lokalu.

3) Załącznik (Standard wykończenia), w którym wskazuje się, że ściany wewnętrzne są to „ściany murowane, elementy konstrukcyjne żelbetowe, wykończone tynkiem gipsowym, jednokrotnie malowane na biało” (czyli w oczywisty sposób niepodlegające demontażowi). Oczywiście w niektórych inwestycjach mogły być zastosowane inne materiały, ale nie zmienia to faktu, że nie są to ścianki łatwe do demontażu tylko zawsze wymagają wyburzenia i wybudowania na nowo w innym miejscu.

Zanonimizowane fragmenty z powyższego wzorca umownego

Podstawa prawna roszczeń oraz ich wyliczenie

W przypadku potwierdzenia abuzywności ww. klauzul konsumentowi przysługuje roszczenie w postaci żądania zwrotu części ceny jako świadczenia nienależnego (art. 410 k.c.) obejmującej koszt m2 powierzchni znajdujących się pod ścianami działowymi. Wysokość roszczeń to iloczyn m2 ww. powierzchni, którą Państwo sami wskazali w ostatecznych pomiarach geodezyjnych oraz ceny m2 wynikającego z umów deweloperskich. Tym samym wysokość roszczeń jest jednoznaczna i nie wymaga wiedzy eksperckiej, np. jeśli deweloper doliczył 3,5 m2 pod ścianami działowymi i pobrał 12.000 zł za m2 powierzchni użytkowej, to roszczenie wynosi:

3,5 m2 x 12.000 zł = 42000 zł plus odsetki ustawowe za opóźnienie

Odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą w ostatnich latach ok. 10% w skali roku i są liczone od daty wskazanej w przedsądowym wezwaniu do zapłaty, przy czym niekiedy w umowach deweloperskich występują postanowienia, które pozwalają na liczenie odsetek od wcześniejszego momentu, np. jeśli deweloper zastrzegł rozliczenie nadwyżki ceny najpóźniej do dnia przekazania lokalu albo podpisania umowy ostatecznej.

Podsumowanie

Jak wynika z powyższej analizy, klauzule stosowane przez dewelopera mogą być uznane za niedozwolone, a w efekcie nieważne/bezskuteczne. W takim przypadku konsumentowi przysługuje żądanie o zwrot nadpłaconej ceny za doliczone m2 znajdujące się pod ścianami działowymi.

Jeśli w swojej umowie miałeś zbliżone klauzule to zgłoś się do nas i za darmo przeanalizujemy ją dla Ciebie.