Czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej?
Aby dobrze zrozumieć przedmiotową tematykę należy zacząć od wyjaśnienia dwóch podstawowych pojęć: „ściany” oraz „powierzchni” na tle polskich przepisów i norm.
Masz pytania prawne? Napisz do nas.
Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw.
Pojęcie „ściany” w polskich przepisach i normach
Zasady obliczania powierzchni użytkowej określa m.in. Norma PN-ISO 9836:2015-12. Zgodnie z nią, powierzchnia użytkowa to część powierzchni netto, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku (…) określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji (…) Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie przeznaczeniem budynku i funkcją jaką mają w nim pełnić. Dzieli się je zazwyczaj na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze.
Jakie są różnice w rozumieniu powierzchni użytkowej i rozliczeniowej w kontekście ścianek działowych?
olskie prawo oraz normy budowlane nie definiują wprost pojęcia „ściany”. Jest to jedna przegród budowlanych, takich jak stropy i dachy.
W Komentarzu z 2002 r. autorstwa Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, który wydaje normy PN-ISO znajduje się następująca definicja:
- ściana – konstrukcja pionowa, zwykle ceglana lub betonowa, która ogranicza lub dzieli obiekty budowlane i przenosi obciążenia
- ściana działowa niestała – ściana tymczasowo wydzielająca pomieszczenia w obrębie lokalu, zaprojektowana jako nienośny element budowlany, rucho
- ściana działowa stała – ściana trwale wydzielająca pomieszczenia w obrębie lokalu, zaprojektowana jako nienośny element budowlany nie przystosowany do rozbiórki ponownego montażu
Z kolei w treści norm PN-ISO autorzy posługują się pojęciami ścian konstrukcyjnych zewnętrznych i wewnętrznych oraz ścian działowych.
Z powyższego wynika, że mam co do zasady dwa rodzaje ścian:
- ściany konstrukcyjne (nośne), które wpływają na konstrukcję budynku, które dzielą się na ściany zewnętrzne i wewnętrzne (oddzielają lokale od siebie);
- ściany działowe (nienośne), które służą dzieleniu danego lokalu na pomieszczenia; w tym wypadku wyróżnia się ściany stałe i niestałe
Przeczytaj również: Powierzchnia użytkowa a powierzchnia rozliczeniowa (powierzchnia sprzedażowa) w umowach deweloperskich
Pojęcie „powierzchni” w polskich przepisach i normach
W zw. z tym, że w polskim prawie w różny sposób definiuje się powierzchnię nieruchomości, poniżej przedstawia się zestawienie pojęć używanych w polskich przepisach i normach:
| Pojęcie | Akt prawny / norma | Definicja (skrót) | Kluczowe cechy |
|---|---|---|---|
| Powierzchnia użytkowa | PN-ISO 9836 | Powierzchnia pomieszczeń przeznaczonych do użytkowania, liczona po wewnętrznym obrysie ścian | Uwzględnia wysokość/skosy (100% / 50% / 0%), bez ścian i pionów, nie wlicza się ścian działowych (poza przepierzeniami) |
| Powierzchnia netto | PN-ISO 9836 | Powierzchnia ograniczona przez elementy zamykające, bez elementów konstrukcyjnych | Czysta powierzchnia użytkowa |
| Powierzchnia brutto | PN-ISO 9836 | Powierzchnia liczona po zewnętrznym obrysie elementów budynku | Obejmuje ściany konstrukcyjne |
| Powierzchnia całkowita | PN-ISO 9836 | Suma powierzchni wszystkich kondygnacji liczonych po obrysie zewnętrznym | Zawiera wszystkie poziomy budynku |
| Powierzchnia konstrukcyjna | PN-ISO 9836 | Powierzchnia zajęta przez elementy konstrukcyjne (ściany, słupy, szyby instalacyjne) | Pow. brutto = pow. netto + pow. konstrukcyjna |
| Powierzchnia pomocnicza | PN-ISO 9836 | Powierzchnia służąca funkcjom pomocniczym (np. schowki, garderoby) | Zaliczana do użytkowej zależnie od funkcji |
| Powierzchnia zabudowy | Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych | Powierzchnia rzutu budynku na działkę w stanie wykończonym | Liczona po obrysie zewnętrznym na gruncie |
| Powierzchnia użytkowa lokalu | Ustawa o własności lokali | Powierzchnia pomieszczeń w lokalu służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych | Bez balkonów, tarasów, loggii |
| Powierzchnia użytkowa (podatkowa) | Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych | Powierzchnia wszystkich pomieszczeń mierzona po wewnętrznej długości ścian | 1,4–2,2 m → 50%, <1,4 m → 0% |
| Powierzchnia sprzedażowa (deweloperska) | Ustawa deweloperska (po nowelizacji z 2026 r.) | Powierzchnia użytkowa wg PN-ISO aktualnej na dzień wniosku o pozwolenie | Cena = m² × cena za m² |
Przeczytaj więcej: Różnica w metrażu zakupionego mieszkania
Spory prawne dotyczące liczenia powierzchni użytkowej przez deweloperów
W ostatnich latach narosły spory dotyczące tego jak deweloperzy liczą powierzchnię użytkową lokali, a tym samym jak wyliczają cenę całego lokalu.
Znaczna część deweloperów w swoich umowach powoływała się na normę PN-ISO:9836 z 1997 r. wskazując, że rzekomo pozwalała ona na wliczanie do powierzchni użytkowej stałych ścian działowych wewnątrzlokalowych.
W istocie zarówno norma PN-ISO z 1997 r., jak i kolejne jej wersje z 2015 r. oraz 2022 r. stanowiły w powyższym zakresie to samo, tzn.: do pow. użytkowej można wliczać wyłącznie przepierzenia, czyli łatwo demontowalne ścianki działowe.
W naszych poprzednich publikacjach szczegółowo odnosiliśmy się do kwestii prawnych związanych z powyższą praktyką deweloperów:
- https://www.terlecki.net/blog/nieruchomosci/spor-o-sciany-dzialowe-jakich-argumentow-uzywaja-deweloperzy/
- https://www.terlecki.net/blog/nieruchomosci/spor-o-sciany-dzialowe-jakie-niedozwolone-klauzule-stosuja-deweloperzy/
- https://www.terlecki.net/blog/nieruchomosci/zatajanie-powierzchni-znajdujacej-sie-pod-scianami-dzialowymi-przez-deweloperow/
- https://www.terlecki.net/blog/nieruchomosci/roznica-w-metrazu-zakupionego-mieszkania/
Po wejściu w życiu zmiany przepisów od września 2021 r., kiedy do projektów budowlanych należało już stosować nowsze normy, część z deweloperów zmodyfikowała swoje klauzule i wprowadzać pojęcie tzw. „powierzchni rozliczeniowej” ewentualnie „powierzchni sprzedażowej”. O tej praktyce pisaliśmy w poniższej publikacji:
W 2026 r. w życie weszła nowelizacja przepisów ustawy deweloperskiej, która narzuciła sposób liczenia pow. użytkowej zgodnie z aktualną normą PN-ISO, co także może nastręczać pewne wątpliwości interpretacyjne – pisaliśmy o tym:
- https://www.terlecki.net/blog/nieruchomosci/nowelizacja-ustawy-deweloperskiej-nie-wplywa-na-dochodzenie-roszczen-od-dewelopera/
- https://www.terlecki.net/blog/nieruchomosci/uwagi-do-projektu-nowelizacji-ustawy-deweloperskiej-autorstwa-klubu-parlamentarnego-polska-2050/
Jak również wypowiedzi dla mediów:
Powiązane artykuły
