Czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej?

Kwestia tego, czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej, budzi w praktyce wiele wątpliwości – zarówno wśród właścicieli mieszkań, jak i inwestorów, deweloperów czy rzeczoznawców majątkowych. Odpowiedź na to pytanie jest w ostatnim czasie bardzo aktualna, bowiem coraz częściej ta kwestia budzi wątpliwości i niejednokrotnie kupujący mieszkania zastanawiają się, czy deweloper prawidłowo obliczył cenę za kupiony przez nich lokal.

Masz pytania prawne? Napisz do nas.

Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej przedsiębiorstw i osób prywatnych, przejmując na siebie cały ciężar prowadzenia spraw. 

Skontaktuj się z nami

Ścianki działowe, a obowiązujące normy

Zasady obliczania powierzchni użytkowej określa m.in. Norma PN-ISO 9836:2015-12. Zgodnie z nią, powierzchnia użytkowa to część powierzchni netto, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku (…) określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji (…) Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie przeznaczeniem budynku i funkcją jaką mają w nim pełnić. Dzieli się je zazwyczaj na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze.

Jakie są różnice w rozumieniu powierzchni użytkowej i rozliczeniowej w kontekście ścianek działowych?

W praktyce konstruowania umów deweloperskich można niekiedy znaleźć rozróżnienie na powierzchnię użytkową oraz powierzchnię rozliczeniową. Zgodnie z tymi pojęciami:

• powierzchnia użytkowa – jest to powierzchnia wyliczana zgodnie z ww. normami PN-ISO (a więc bez doliczania do niej powierzchni ścianek działowych),
• powierzchnia rozliczeniowa (czasami „powierzchni sprzedażowej”) – stanowi powierzchnię użytkową z doliczonym metrażem pod ścianami działowymi.

Istnieje zatem wyraźna różnica w definiowaniu powierzchni mieszkań, co wpływa bezpośrednio na metraż nabywanych lokali.

Przeczytaj również: Powierzchnia użytkowa a powierzchnia rozliczeniowa (powierzchnia sprzedażowa) w umowach deweloperskich

Jak demontowalne i stałe ścianki działowe wpływają na obliczenia powierzchni użytkowej?

Różnice w obliczeniach powierzchni użytkowej powstają z uwagi na to, że inwestycje deweloperów powstawały pod rządami „starych przepisów” oraz później pod rządami „nowych przepisów”. Projekty realizowane przed 21 września 2021 roku wskazywały normę PN-ISO 9836:1997, która wprowadzana była zarówno do projektów budowlanych, jak również do umów deweloperskich. Jednakże norma ta była stosowana niezgodnie z jej treścią, a mianowicie przyjmowano, że zezwala ona na wliczanie do powierzchni użytkowej trwałych wewnątrzlokalowych ścian działowych, które określano mianem „ścianek działowych nadających się do demontażu”, chociaż w istocie demontażowi one nie podlegały (jak ma to miejsce w przypadku tzw. przepierzeń).

W inwestycjach realizowanych w oparciu o pozwolenia na budowę wnioskowane po 21 września 2021 roku obowiązywać zaczęły nowe przepisy, zgodnie z którymi deweloperzy muszą stosować w projektach budowlanych aktualną normę PN-ISO. Początkowo była to norma z 2015 r., a obecnie z 2022 r. W powyższych wydaniach normy PN-ISO 9836 doprecyzowano tłumaczenie pojęcia „demountable partitions” występujące w oryginalnej angielskiej normie i posłużono się pojęciem „przepierzenie”. Powyższe nie zmieniło faktu, że zgodnie ze stanowiskiem Polskiego Komitetu Normalizacyjnego wszystkie wersje tej normy jednoznacznie zakazywały doliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej, ale wpłynęło to na praktykę deweloperów.

Przeczytaj więcej: Różnica w metrażu zakupionego mieszkania

Praktyki deweloperów dotyczące powierzchni użytkowej z uwzględnieniem ścianek działowych

Jak wskazano wcześniej, na rynku nieruchomości deweloperzy stosowali różne praktyki liczenia ścianek działowych, w zależności od daty pozwolenia na budowę. Raz jeszcze należy podkreślić, że datą graniczną jest 21 września 2021 roku. W inwestycjach opartych o pozwolenia na budowę wydane przed tą datą wielu deweloperów doliczało powierzchnię ścianek działowych do powierzchni użytkowych, mimo braku uprawnienia do tego w normie PN-ISO 9836:1997. Natomiast w inwestycjach opartych o pozwolenia na budowę wydanych po 21 września 2021 roku powierzchni ścianek działowych do powierzchni użytkowych nie doliczano.

Dla nabywców mieszkań istotne jest, by sprawdzić, jak deweloper definiuje powierzchnię użytkową w umowie deweloperskiej. Niewielkie różnice w metodologii pomiaru mogą prowadzić do rozbieżności, co bezpośredni wpływ na cenę lokalu mieszkalnego.

Aspekty prawne dotyczące wliczania ścianek działowych do powierzchni użytkowej

Powyższe kwestie mają znaczenie dla nabywających lokale mieszkalne, m.in. z uwagi na możliwość dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperom. W tym temacie wypowiedział się również Miejski Rzecznik Konsumentów, którego stanowisko wskazywaliśmy w poprzednich artykułach na naszej stronie (cała treść stanowiska znajduje się tutaj: https://sporyzdeweloperem.terlecki.net/wp-content/uploads/2025/10/Poglad-w-sprawie-MRK.pdf).

Warto wskazać, że poruszane kwestie mogą być dla nabywców lokali nowością, zaś sami nabywcy mogą nie być świadomi tego, że mogą dochodzić swoich praw. Treść zawieranych z deweloperami umów również może przynosić wiele wątpliwości interpretacyjnych, o czym nabywcy – jako konsumenci – mogą nie wiedzieć. Wskazywał o tym również Miejski Rzecznik Konsumentów, który w wyżej zamieszczonym piśmie wskazuje, że „Zgodnie z art. 385 § 2 k.c. wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały, a postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta (…)”.

Wpływ ścianek działowych na wartość nieruchomości z perspektywy prawnej

Z punktu widzenia obrotu nieruchomościami, ścianki działowe a powierzchnia użytkowa mają znaczenie nie tylko w kontekście samego pomiaru, ale także wartości nieruchomości.

Powierzchnia użytkowa jest kluczowym parametrem w:

• umowach sprzedaży lokali,
• wycenach nieruchomości,
• postępowaniach administracyjnych i podatkowych.

W przypadku sporów dotyczących metrażu, rzeczoznawcy często analizują, czy powierzchnia pod ściankami działowymi została prawidłowo uwzględniona. Zaniżenie lub zawyżenie powierzchni użytkowej może prowadzić do roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy lub wprowadzenia w błąd co do metrażu lokalu.

Przeczytaj również: Zawyżony metraż mieszkania – jak odzyskać pieniądze?

Podsumowanie

Prawidłowe ustalenie czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej, wymaga uwzględnienia powyższych okoliczności i treści zawartych umów deweloperskich. Kluczowe znaczenie bowiem będzie mieć tutaj działanie dewelopera, który – w zależności od daty pozwolenia na budowę inwestycji – doliczał, lub nie, ścianki działowe do powierzchni użytkowej lokalu. Jeżeli masz wątpliwości w tym zakresie i zastanawiasz się, czy mógłbyś dochodzić swoich praw przeciwko deweloperowi – możesz skorzystać z naszej pomocy i przesłać nam swoją umowę deweloperską celem analizy.